Consecuencias prácticas del nuevo Valor de Referencia

el nuevo valor de referencia

La entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal (la “Ley”), ha supuesto el primer gran cambio legislativo del 2022. En efecto, desde el 1 de enero de 2022, todas las donaciones, sucesiones y compraventas de inmuebles que se realicen en nuestro país están sujetas al nuevo Valor de Referencia del Catastro.

Así pues, La ley ha modificado tanto la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (“ITP y ADJ”), como la del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (“ISD”), de manera que la base imponible será el valor real del bien en cuestión, equiparándose éste al valor de mercado, que se define, a su vez, como el “el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas”.

Pero cuando se trate de bienes inmuebles, su valor real será el Valor de Referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados es superior a su Valor de Referencia, se tomará aquel como base imponible a efectos de la liquidación de cualquiera de los dos impuestos.

Es decir, el Valor de Referencia fijado por el Catastro operará como valor mínimo a efectos de la fijación de la base imponible en las operaciones inmobiliarias sujetas a IPT y ADJ e ISD, sin perjuicio de que cuando el valor declarado sea superior al Valor de Referencia, éste prevalecerá sobre aquél.

La consecuencia directa de esta novedad legislativa es que cuando un inmueble se pretenda vender por un precio inferior al Valor de Referencia, el potencial comprador tendrá que tributar por encima del valor por el que realmente está adquiriendo el inmueble.

Esta nueva regulación puede comprometer ciertas operaciones inmobiliarias, ya que un potencial comprador podría desistir de una operación debido a las consecuencias impositivas derivadas de adquirir un inmueble por debajo del Valor de Referencia. 

Sin perjuicio de lo anterior, hay que tener en cuenta que existe la posibilidad de impugnar el Valor de Referencia. Así las cosas, los adquirientes de bienes inmueble que consideren que la determinación del Valor de Referencia perjudica a sus intereses legítimos, podrán optar por alguna de las siguientes opciones:

  • Autoliquidar el impuesto correspondiente sujeto al Valor de Referencia y, posteriormente, solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor.
  • Autoliquidar el impuesto correspondiente sujeto al valor reflejado en la escritura, en cuyo caso, lo más probable es que la Administración Tributaria inicie un procedimiento de liquidación provisional de comprobación de valores, así como un expediente sancionador contra el obligado tributario. En este supuesto hay que tener en cuenta que, si el comprador no consigue acreditar que el Valor de Referencia perjudica a sus intereses legítimos, no solo deberá tributar por la diferencia que hubiese dejado abonar, sino que será sancionado económicamente por la Administración Tributaria.

Por tanto, nuestra recomendación para aquellos compradores que se encuentren en la situación de adquirir un inmueble por debajo del Valor de Referencia, y siempre que su situación económica lo permita, es que autoliquiden el impuesto en cuestión sujeto a Valor de Referencia y, posteriormente, soliciten la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor. De esta manera, y en caso de que su petición no prospere, se ahorrarán la posible sanción económica que la Administración Tributaria les impondría si optarán por la segunda opción. Y, en caso de que la Administración Tributaria admita la rectificación, ésta deberá reingresar las cantidades abonadas en exceso del impuesto en cuestión.

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Marta Marina

Marta Marina

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Marta Marina es Abogado en el despacho de abogados Moya&Emery. Es especialista en Derecho Societario y Derecho Inmobiliario. Podrás leer sus artículos en Castellano y en Inglés. marta@moyaemery.com

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