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La importancia de la aplicación a raíz de la pandemia de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos, por Neus Lafuente

Lo que hasta ahora era una cláusula jurídica contractual prácticamente inutilizada y olvidada, la denominada rebus sic stantibus, se ha convertido en la esperanza de muchas familias y, especialmente, de empresarios con contratos de arrendamiento vigentes a quienes, debido a la pandemia mundial ocasionada por el COVID-19 y la consecuente paralización económica, les es imposible hacer frente a las rentas negociadas previamente al coronavirus.

Y, precisamente, esa es la clave de esta construcción doctrinal de una cláusula que se traduce literalmente del latín como “estando así las cosas” y que implica que las estipulaciones recogidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias que concurren en el momento de su firma o celebración, si bien, cualquier alteración sustancial de esas circunstancias iniciales puede dar lugar a la modificación de dichas estipulaciones contractuales iniciales.  

Sobre la base de esta cláusula, la jurisprudencia española permite –en los casos de imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato con motivo de la imprevisibilidad del cambio de las circunstancias– la modificación de los términos en que fue inicialmente pactado un contrato. Esta posibilidad de cambiar los términos pactados se fundamenta en que, en caso contrario, se podrían estar vulnerando los principios jurídicos de la equidad y la buena fe, de ahí que pueda derivar en una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, como puede ser el pago de la renta. La cláusula viene a ser una corrección y contraposición del principio jurídico histórico pacta sunt servanda, que establece que los pactos deben cumplirse en los términos convenidos.

Al ser fundamentalmente una construcción doctrinal y jurisprudencial, son en último término los Tribunales quienes están estableciendo los requisitos para aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si bien no existen una lista tasada o estándares de aplicación. En todo caso, los principales criterios para su aplicación son:

  1. Que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en que se pactó el contrato la cual suponga un cambio radical de la base fáctica del contrato.
  2. Que exista una desproporción entre las prestaciones de ambas partes del contrato, es decir, que las bases del negocio jurídico-contractual se hayan alterado de tal forma que supongan una ruptura total de los términos de reciprocidad y equivalencia entre las prestaciones en los que el contrato se perfeccionó.
  3. La causa de desproporción debe ser calificada como imprevisible y ninguna de las dos partes podría haberla tenido en cuenta a la hora de perfeccionarse el contrato. Además, los efectos no pueden ser imputables a la parte perjudicada.
  4. No puede existir otro remedio o pacto para conseguir el reequilibrio. Y se debe acreditar que la nueva situación ha generado un desequilibrio en las obligaciones de ambas partes, como podría ser el caso de negocios que han tenido que permanecer cerrados al público por imperativo legal, pero que sin embargo se les ha mantenido la obligación de pago de la renta.

En base a la Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de enero de 2019, la imprevisibilidad es la clave para determinar si procede o no la aplicación de esta cláusula, y difícilmente una pandemia mundial pueda ser mejor ejemplo de situación imprevisible e inevitable.

Rigiéndose por estos criterios, se han dictado las primeras resoluciones judiciales en las que se modifican sustancialmente las condiciones del contrato inicialmente pactado, como son:

  • La dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid, con fecha del 25 de septiembre de 2020, en el que por Auto se acuerda la adopción de medidas cautelares con aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. En este caso, el arrendatario de un local, concretamente una discoteca, cuya apertura no se le permite desde la declaración del Estado de alarma, solicitó la suspensión del pago de la renta hasta la reapertura de la misma y esa petición fue denegada por el arrendador alegando la obligación del cumplimiento de los pactos. Sin embargo, el Magistrado entendió que la prohibición de apertura de los establecimientos debido al Estado de alarma no puede ser considerado como un incumplimiento del arrendatario. Por lo que resolvió que “mientras estén así las cosasse suspende el pago de la renta pactada teniendo que pagar únicamente los gastos comunes del local mientras no pueda retomar la actividad; además, también falló que una vez se le permita abrir únicamente deberá pagar la mitad de lo pactado hasta que se celebre el juicio.
  • Algo parecido ocurre con la resolución 1/2021, 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona  en el que rebajan al arrendatario, dedicado a la hostelería, la renta en un 50%.
  • De igual forma, el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 14 e Palma de Mallorca, en el que se exenta al arrendatario, FERGUS HOTELES, de abonar la renta hasta que transcurra un año desde que presentó su demanda.

Todas las resoluciones judiciales citadas se fundamentan en el mismo argumento: la disminución drástica e involuntaria de los ingresos a consecuencia de las restricciones impuestas frente al COVID19. Es por ello que, teniendo en cuenta la situación actual, estas decisiones judiciales son probablemente las primeras de muchas otras resoluciones que discurrirán en el mismo sentido.

Neus Lafuente

Asesora jurídica en Moya & Emery


Artículo original publicado en Canal4diario


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Nicolás Emery en Radio Calvià FM sobre las ayudas al sector de la restauración en Mallorca y otros temas de interés

Ya os dábamos cuenta en la anterior publicación de que el Consell de Mallorca, en colaboración con el Govern balear, ha aprobado recientemente unas AYUDAS PARA EL SECTOR DE LA RESTAURACIÓN DE MALLORCA -restaurantes, bares y cafeterías- cuyo contenido, alcance y requisitos ha sido repasado por el socio y gerente de Moya & Emery esta mañana en Radio Calvià FM y que, a grandes rasgos, son:

• Establecimiento abierta el día en que se decretó el nivel 4
• Presupuesto total de las ayudas 5.000.000.00€ que debería alcanzar a +/- 3.300 locales de Mallorca
• Máximo 20 trabajadores de media, independiente horario
• Importe de las ayudas: 1.500 €, máximo 3.000 si se tiene más de 2 locales
• Requisitos, estar al corriente de pago de sus obligaciones con la AEAT y SS.

Además, el abogado y economista Nicolás Emery, ha dedicado informar sobre las medidas anunciadas para su aprobación en el Consejo de Ministros de esta mañana sobre los ALQUILERES/ARRENDAMIENTOS, PROPIETARIOS (grandes y pequeños tenedores), INQUILINOS, EXONERACIONES EN LAS RENTAS MENSUALES:
• Beneficios fiscales para los arrendadores de menos de 10 locales
• Reducción alquiler 50% para grandes tenedores
• Periodo de las quitas – durante el estado de alarma.
• No se tiene que haber llegado a acuerdos previos.

De igual forma, Nicolás Emery ha hecho referencia a la viabilidad jurídica de las POSIBLES RECLAMACIONES DE DAÑOS Y PERJUICIOS A LA ADMINISTRACIÓN por parte del sector de la restauración, que ha anunciado el ejercicio de acciones para la reclamación de unas pérdidas que consideran debidas a una legislación errática y a los agravios sufridos por su sector durante la crisis del Covid-19 con respecto a otras actividades. El éxito de estas reclamaciones dependerá, a juicio de Nicolás Emery, de la interpretación que den los juzgados de lo Contencioso administrativos con respecto a los cierres decretados y las limitaciones en la actividad, ya que la Ley de Procedimiento Administrativo, en su artículo 34, establece que no son indemnizables los daños derivados de hechos o circunstancias que no se hubiesen podido prever o evitar según el estado de los conocimientos de la ciencia o de la técnica existencias en el momento de producción de aquellos.

Si estás interesado en recibir más información al respecto, precisas nuestro asesoramiento o quieres encargarnos la gestión de cualquier trámite o solicitud, puedes pedir cita con Moya & Emery a través de:


Correo Electrónico: emery@moyaemery.com
Teléfono oficina Palma 971 728 010
Teléfono oficina Calvià 971 132 359


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Prohibición de desahuciar o reclamar las rentas del local arrendado como medidas cautelares justificadas por la pandemia del Covid-19

Si tienes un local alquilado como establecimiento para tu negocio y estás sufriendo los efectos del covid lee esta sentencia que te acerca Moya & Emery a sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus“.

La pandemia generada por el covid ha deparado un cambio imprevisible y sustancial con respecto a las circunstancias en que se pactó o que fueron tenidas en cuenta por las partes que firmaron un contrato de arrendamiento. Ello ha deparado un aumento significativo de los costes para alguna o ambas partes del contrato que debe ser ponderado en cada caso concreto. En el caso de esta reciente sentencia de un Juzgado de primera instancia de Barakaldo (que puedes ver haciendo clic aquí) se responde a una demanda de quien tomó en alquiler (arrendatario) un local de negocio, quien solicitó la adopción de medidas de forma cautelar que impidieran al arrendador resolver el contrato, ejecutar las garantías prestadas, impedir el desahucio y reclamar el impago de rentas.

La resolución ha atendido la petición del demandante y fija, de manera cautelar, un periodo de carencia en el pago de la renta durante el Estado de Alarma (y para el caso de un nuevo rebrote) y fija una renta de alquiler con carácter provisional que va ligada porcentualmente a las ventas del arrendatario. Además, de igual forma, la sentencia reduce al 50% de la totalidad de los gastos y contribuciones relacionadas con el Centro Comercial donde se ubica el local alquilado.

Si eres arrendador o arrendatario de un local de negocio y precisas soluciones a tu caso concreto, infórmate con Moya & Emery.


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