Archivo de la etiqueta: alquiler

Abierto el plazo para solicitar las ayudas estatales y del Govern balear al alquiler 2021

Ya están disponibles las ayudas para el alquiler de viviendas del año 2021. Consulta un completo documento resumen en formato pdf a través de este enlace para conocer las condiciones, requisitos, importes máximos a percibir, plazos y formas de presentación de las solicitudes. También puedes, a través de este enlace, ver el pdf de las bases de la convocatoria de ayudas publicadas en el BOIB.

Estas ayudas estatales y autonómicas tienen por objeto facilitar el disfrute de una vivienda destinada a domicilio habitual y permanente en régimen de alquiler, a sectores de población con escasos recursos económicos, mediante el otorgamiento de ayudas a los inquilinos que consisten en la financiación de una parte de la renta que el inquilino tiene que satisfacer por la vivienda alquilada.

El plazo de presentación de las solicitudes de ayuda empieza el día 1 de octubre de 2021 y finaliza el 15 de noviembre de 2021, ambos incluidos.

Si quieres más información acerca de las ayudas disponibles o asesoramiento para la tramitación de las mismas, ponte en contacto con Moya & Emery en cualquiera de nuestra oficinas de Palma o Calvià


#moyaemery #abogados #asesores #consultores #ayudas #alquiler #ajudes #lloguer #2021 #inquilinos #mallorca #palma #calvia #GOIB #subvenciones #baleares

La importancia de la aplicación a raíz de la pandemia de la cláusula “rebus sic stantibus” en los contratos, por Neus Lafuente

Lo que hasta ahora era una cláusula jurídica contractual prácticamente inutilizada y olvidada, la denominada rebus sic stantibus, se ha convertido en la esperanza de muchas familias y, especialmente, de empresarios con contratos de arrendamiento vigentes a quienes, debido a la pandemia mundial ocasionada por el COVID-19 y la consecuente paralización económica, les es imposible hacer frente a las rentas negociadas previamente al coronavirus.

Y, precisamente, esa es la clave de esta construcción doctrinal de una cláusula que se traduce literalmente del latín como “estando así las cosas” y que implica que las estipulaciones recogidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias que concurren en el momento de su firma o celebración, si bien, cualquier alteración sustancial de esas circunstancias iniciales puede dar lugar a la modificación de dichas estipulaciones contractuales iniciales.  

Sobre la base de esta cláusula, la jurisprudencia española permite –en los casos de imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato con motivo de la imprevisibilidad del cambio de las circunstancias– la modificación de los términos en que fue inicialmente pactado un contrato. Esta posibilidad de cambiar los términos pactados se fundamenta en que, en caso contrario, se podrían estar vulnerando los principios jurídicos de la equidad y la buena fe, de ahí que pueda derivar en una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, como puede ser el pago de la renta. La cláusula viene a ser una corrección y contraposición del principio jurídico histórico pacta sunt servanda, que establece que los pactos deben cumplirse en los términos convenidos.

Al ser fundamentalmente una construcción doctrinal y jurisprudencial, son en último término los Tribunales quienes están estableciendo los requisitos para aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si bien no existen una lista tasada o estándares de aplicación. En todo caso, los principales criterios para su aplicación son:

  1. Que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en que se pactó el contrato la cual suponga un cambio radical de la base fáctica del contrato.
  2. Que exista una desproporción entre las prestaciones de ambas partes del contrato, es decir, que las bases del negocio jurídico-contractual se hayan alterado de tal forma que supongan una ruptura total de los términos de reciprocidad y equivalencia entre las prestaciones en los que el contrato se perfeccionó.
  3. La causa de desproporción debe ser calificada como imprevisible y ninguna de las dos partes podría haberla tenido en cuenta a la hora de perfeccionarse el contrato. Además, los efectos no pueden ser imputables a la parte perjudicada.
  4. No puede existir otro remedio o pacto para conseguir el reequilibrio. Y se debe acreditar que la nueva situación ha generado un desequilibrio en las obligaciones de ambas partes, como podría ser el caso de negocios que han tenido que permanecer cerrados al público por imperativo legal, pero que sin embargo se les ha mantenido la obligación de pago de la renta.

En base a la Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de enero de 2019, la imprevisibilidad es la clave para determinar si procede o no la aplicación de esta cláusula, y difícilmente una pandemia mundial pueda ser mejor ejemplo de situación imprevisible e inevitable.

Rigiéndose por estos criterios, se han dictado las primeras resoluciones judiciales en las que se modifican sustancialmente las condiciones del contrato inicialmente pactado, como son:

  • La dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid, con fecha del 25 de septiembre de 2020, en el que por Auto se acuerda la adopción de medidas cautelares con aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. En este caso, el arrendatario de un local, concretamente una discoteca, cuya apertura no se le permite desde la declaración del Estado de alarma, solicitó la suspensión del pago de la renta hasta la reapertura de la misma y esa petición fue denegada por el arrendador alegando la obligación del cumplimiento de los pactos. Sin embargo, el Magistrado entendió que la prohibición de apertura de los establecimientos debido al Estado de alarma no puede ser considerado como un incumplimiento del arrendatario. Por lo que resolvió que “mientras estén así las cosasse suspende el pago de la renta pactada teniendo que pagar únicamente los gastos comunes del local mientras no pueda retomar la actividad; además, también falló que una vez se le permita abrir únicamente deberá pagar la mitad de lo pactado hasta que se celebre el juicio.
  • Algo parecido ocurre con la resolución 1/2021, 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona  en el que rebajan al arrendatario, dedicado a la hostelería, la renta en un 50%.
  • De igual forma, el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 14 e Palma de Mallorca, en el que se exenta al arrendatario, FERGUS HOTELES, de abonar la renta hasta que transcurra un año desde que presentó su demanda.

Todas las resoluciones judiciales citadas se fundamentan en el mismo argumento: la disminución drástica e involuntaria de los ingresos a consecuencia de las restricciones impuestas frente al COVID19. Es por ello que, teniendo en cuenta la situación actual, estas decisiones judiciales son probablemente las primeras de muchas otras resoluciones que discurrirán en el mismo sentido.

Neus Lafuente

Asesora jurídica en Moya & Emery


Artículo original publicado en Canal4diario


#moyaemery #abogados #asesores #cláusulas #contratos #rebussicstantibus #resoluciones #tribunales #audiencia #precedente #hoteles #renta #restauración #hostelería #reducción #indemnización #cese #actividad #palma #calvià #baleares

Nicolás Emery en Radio Calvià FM sobre las ayudas al sector de la restauración en Mallorca y otros temas de interés

Ya os dábamos cuenta en la anterior publicación de que el Consell de Mallorca, en colaboración con el Govern balear, ha aprobado recientemente unas AYUDAS PARA EL SECTOR DE LA RESTAURACIÓN DE MALLORCA -restaurantes, bares y cafeterías- cuyo contenido, alcance y requisitos ha sido repasado por el socio y gerente de Moya & Emery esta mañana en Radio Calvià FM y que, a grandes rasgos, son:

• Establecimiento abierta el día en que se decretó el nivel 4
• Presupuesto total de las ayudas 5.000.000.00€ que debería alcanzar a +/- 3.300 locales de Mallorca
• Máximo 20 trabajadores de media, independiente horario
• Importe de las ayudas: 1.500 €, máximo 3.000 si se tiene más de 2 locales
• Requisitos, estar al corriente de pago de sus obligaciones con la AEAT y SS.

Además, el abogado y economista Nicolás Emery, ha dedicado informar sobre las medidas anunciadas para su aprobación en el Consejo de Ministros de esta mañana sobre los ALQUILERES/ARRENDAMIENTOS, PROPIETARIOS (grandes y pequeños tenedores), INQUILINOS, EXONERACIONES EN LAS RENTAS MENSUALES:
• Beneficios fiscales para los arrendadores de menos de 10 locales
• Reducción alquiler 50% para grandes tenedores
• Periodo de las quitas – durante el estado de alarma.
• No se tiene que haber llegado a acuerdos previos.

De igual forma, Nicolás Emery ha hecho referencia a la viabilidad jurídica de las POSIBLES RECLAMACIONES DE DAÑOS Y PERJUICIOS A LA ADMINISTRACIÓN por parte del sector de la restauración, que ha anunciado el ejercicio de acciones para la reclamación de unas pérdidas que consideran debidas a una legislación errática y a los agravios sufridos por su sector durante la crisis del Covid-19 con respecto a otras actividades. El éxito de estas reclamaciones dependerá, a juicio de Nicolás Emery, de la interpretación que den los juzgados de lo Contencioso administrativos con respecto a los cierres decretados y las limitaciones en la actividad, ya que la Ley de Procedimiento Administrativo, en su artículo 34, establece que no son indemnizables los daños derivados de hechos o circunstancias que no se hubiesen podido prever o evitar según el estado de los conocimientos de la ciencia o de la técnica existencias en el momento de producción de aquellos.

Si estás interesado en recibir más información al respecto, precisas nuestro asesoramiento o quieres encargarnos la gestión de cualquier trámite o solicitud, puedes pedir cita con Moya & Emery a través de:


Correo Electrónico: emery@moyaemery.com
Teléfono oficina Palma 971 728 010
Teléfono oficina Calvià 971 132 359


moyaemery #asesores #ayudas #restauración #turismo #bares #restaurantes #mallorca #convocatoria #covid19 #coronavirus #trámites #grandestenedores #alquiler #arrendamiento #rentas #responsabilidad #administracion #daños #perjuicios #lucrocesante #reclamaciones

Prohibición de desahuciar o reclamar las rentas del local arrendado como medidas cautelares justificadas por la pandemia del Covid-19

Si tienes un local alquilado como establecimiento para tu negocio y estás sufriendo los efectos del covid lee esta sentencia que te acerca Moya & Emery a sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus“.

La pandemia generada por el covid ha deparado un cambio imprevisible y sustancial con respecto a las circunstancias en que se pactó o que fueron tenidas en cuenta por las partes que firmaron un contrato de arrendamiento. Ello ha deparado un aumento significativo de los costes para alguna o ambas partes del contrato que debe ser ponderado en cada caso concreto. En el caso de esta reciente sentencia de un Juzgado de primera instancia de Barakaldo (que puedes ver haciendo clic aquí) se responde a una demanda de quien tomó en alquiler (arrendatario) un local de negocio, quien solicitó la adopción de medidas de forma cautelar que impidieran al arrendador resolver el contrato, ejecutar las garantías prestadas, impedir el desahucio y reclamar el impago de rentas.

La resolución ha atendido la petición del demandante y fija, de manera cautelar, un periodo de carencia en el pago de la renta durante el Estado de Alarma (y para el caso de un nuevo rebrote) y fija una renta de alquiler con carácter provisional que va ligada porcentualmente a las ventas del arrendatario. Además, de igual forma, la sentencia reduce al 50% de la totalidad de los gastos y contribuciones relacionadas con el Centro Comercial donde se ubica el local alquilado.

Si eres arrendador o arrendatario de un local de negocio y precisas soluciones a tu caso concreto, infórmate con Moya & Emery.


moyaemery #abogados #asesores #arrendamiento #alquiler #local #negocio #arrendador #arrendatario #contrato #cumplimiento #medidas #carencia #renta #desahucio #cautelares #covid19 #coronavirus #pandemia #negociación

¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico? Nueva propuesta del Consell sobre estancias turísticas.

A principio de este año 2018, se publicó una propuesta del Consell de Mallorca sobre las estancias turísticas donde se proponía delimitar las zonas con el fin de limitar la comercialización de las estancias turísticas en las viviendas de uso residencial en Mallorca.

No ha sido hasta ahora cuando por fin se ha publicado una propuesta definitiva, elaborada por el Departamento de Territorio e Infraestructuras del Consell de Mallorca, ya que esta propuesta ha tenido que someterse a los procesos de los actos administrativos, con sus periodos de informes, alegaciones, objeciones, etc…

Sin embargo, todavía no está todo dicho, ya que actualmente dicha propuesta se encuentra bajo la revisión de la Comisión Balear de Medio Ambiente que tendrá un mes para emitir un informe vinculante. Así pues, tendremos que esperar hasta el 31 de julio para que el Consell decida si se aprueba o no esta propuesta.

Esta propuesta pretende cambiar el actual sistema de licencias, de una común para todos los tipos de estancias turísticas a diferenciarlas en dos tipos:

  • Alquiler por un máximo de 60 días al año: esta licencia se otorgará a los solicitantes que tengan su residencia habitual en la propiedad que desea alquilar.
  • Alquiler hasta 365 días al año: En este tipo de licencias se hará una distinción entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares. También podrá solicitarse en los casos en los que el solicitante no tenga su residencia habitual en la propiedad que se desea alquilar.

Como hemos visto, se hace una distinción entre viviendas unifamiliares y viviendas plurifamiliares (como por ejemplo los edificios de apartamentos). Esta división repercutirá en la división por zonas ya que en algunas sólo se permitirá el alquiler de viviendas unifamiliares. En los casos en los que se alquilen apartamentos se deberá obtener la autorización de la comunidad de propietarios.

Teniendo en cuenta estas divisiones de licencias y tipos de viviendas, vamos a ver en cuantas zonas se ha dividido la isla y su clasificación:

  1. Núcleos litorales turísticos vulnerables. (Zona 1)
  2. Resto de núcleos litorales turísiticos. (Zona 2)
  3. Núcleos de interior con mayor presión turística vulnerables. (Zona 3)
  4. Resto de núcleos de interior no vulnerables. (Zona 4)
  5. Suelo rústico Protegido. (Zona 5)
  6. Suelo rústico Común. (Zona 6)
  7. Zonas excluídas. (Zona 7)

ZONA 1: NÚCLEOS LITORALES TURÍSITOCS VULNERABLES:

En la zona 1 encontramos a Palmanova, Magaluf, Santa Ponça, Paguera, Bellavista, Cala Blava y Son Verí Nou.
En la zona del Arenal de Llucmajor sólo se permitirá el alquiler vacacional en las viviendas de tipo unifamiliar.

En la zona 1 el tipo de alquiler será el de 60 días.  Tanto en las viviendas unifamiliares como en  las plurifamiliares situadas en estas zonas, sólo podrán comercializarse las estancias turísiticas durante 60 días al año y siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual en la propiedad. En los casos en los que se desee alquilar un apartamento se deberá obtener la autorización de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 2: RESTO DE NÚCLEOS LITORALES TURÍSITCOS.

En esta zona, tal y como indica su nombre, encontraremos el resto de núcleos litorales turísticios: Sant Elm, Costa d’en Blanes, Portals Nous, Illetas, Cala Vinyes, Puerto de Andratx, Camp de mar, El Toro, Costa de la Calma, Portals Vells, Sa Torre, Bahía Grande, El Dorado, Bahía Azul, Cala Pi, Vallgonera, S’Estanyol, Ses Covetes, La Rápita, Colonia de Sant Jordi, Cala Santanyí, Cala Llombards, Cala Figuera, Cala Mondragó, Portopetro, Cala d’Or, Cala Ferrera, Cala Marçal, Portocolom, Cala Murada, Es Domingos, Calas de Mallorca, S’Estany d’es mas, Cala Mendia, Cala Anguila, S’Illot, Porto Cristo, Sa Coma, Cala Millor, Cala Bona, Port Vell, Costa dels Pins, Canyamel, Font de sa Cala, Cala Ratjada, Cala Mesquida, Betlem, Colonia de Sant Oere, Son Serra de Marina, Can Picafort, Puerto de Alcudia, Puerto de Pollensa, Bonaire, Es Barcarés, Formentor, Cala Sant Vicenç,…
En cuanto a la Playa de Muro que también se encontraba en esta categoría, pasa a tener totalmente prohibido el alquiler turístico en las viviendas plurifamiliares.
El Puerto de Soller se Mantiene en esta categoría pero excluyendo el Centro Histórico que quedará limitado el alquiler vacacional a los 60 días al año.

Para esta zona se podrán aplicar ambos tipos de alquiler:

  • 60 días al año, para viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual  en dicha propiedad.
  • 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares, para este último siempre con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 3: NÚCLEOS DE INTERIOR CON MAYOR PRESIÓN TURÍSTICA – VULNERABLES

Son las zonas de Alcuida, Banyalbufar, Port des Canonge, Orient, Ullaró, Deià, Llucalcari, Sa Cala, S’Empeltada, Estellencs, Fornalutx, Marratxinet, Pollença, Es Vilá, La Font, Santanyí, Ses Salines, Soller, Biniaraix, L’Horta, Valldemosa, Es port de Valldemosa, S’Arxiduc y Son Ferrandell.

En estas zonas sólo se podrán comercializar las estancias turísticas durante 60 días al año con las condiciones propias de este tipo de alquiler.

ZONA 4: RESTO DE NÚCLEOS DE INTERIOR – NO VULNERABLES

Igual que en la zona 2, el propio nombre indica que en esta zona encontraremos el resto de zonas de interior como son Felanitx, Llucmajor, S’Arracó, Andratx, Capdellá, Calviá, Galilea, Son Serralta, Puigpunyent, Esporles, Bunyola, Palmanova, Sa Coma, Santa María, Sa Cabana, Pont d’Inca, Pla de na Tesa, Portol, Consell, Binissalem, Biniamar, Lloseta, Mancor, Selva, Inca, Caimari, Sa Pobla, Alaró, Lluc, Búger, Sencelles, Santa Eugenia, Costitx, Lloret, Pina, Algaida, Montuiri, Manacor, Sant Llorenç, Son Servera, Artà, Capdepera, Santa Margalida, Petra, Vilafranca, Sant Joan,…

En la zona cuatro se podrán alquilar las viviendas unifamiliares y plurifamiliares en ambas modalidades siempre y cuando se cumplan las condiciones típicas de cada una de ellas.

Excepciones:
*En cuanto a los cambios que encontramos con respecto a la propuesta inicial es que se incorporan a esta categoría S’Esgleieta, Ruberts, Es Carritxó, Ses Coves, Ariany, Es Llobards y Randa que salen de la zona tres. Además estas zonas podrán tener el alquiler vacacional de hasta 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares.
*Para Marratxí el alquiler tiene dos tipos de modalidad: si se quiere alquilar un piso podrá aplicarse el alquiler de hasta 60 días al año. Para las viviendas unifamiliares se permite el alquiler durante los 365 días al año.
*En Muro sólo se permitirá el alquiler vacacional para viviendas unifamiliares.

ZONA 5: SUELO RÚSTICO PROTEGIDO

La ley turística Balear prohíbe la comercialización de las estancias turísticas en esta zonas.

Entendemos como suelo rústico protegido las Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP), las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) y las Áreas de Protección Territorial (APT).

ZONA 6: SUELO RÚSTICO COMÚN

Comprende el resto de zonas de suelo rústico no consideradas como protegidos. El alquiler en estas zonas podrá ser de 60 días o de 365 días.

ZONA 7: ZONAS EXCLUIDAS.

Las zonas excluidas son los polígonos industriales, una zona de servidumbre aeroportuaria próxima al aeropuerto y Ses Casetes des Capellans.

Queda totalmente prohibido el alquiler vacacional para cualquier tipología de vivienda.

Por lo tanto, con esta nueva propuesta así quedaría dividida la isla en cuanto a las distintas posibilidades de comercialización de las estancias turísticas.

Quedamos a la espera de las próximas resoluciones para manteneros actualizados sobre el nuevo régimen de estancias turísticas.

Si deseas tener más información sobre esta propuesta de estancias turísticas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico de Moya&Emery. Estaremos encantados de atenderte.
Puedes ponerte en contacto con nosotros llamándonos al 971 72 80 10, o puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
Conoce todos nuestros servicios en www.moyaemery.com

Alquiler de viviendas exentas de IVA para Sociedades.

Cuando hablamos del alquiler, siempre surgen muchas dudas a nivel tributario. En el artículo de hoy hablaremos de los alquileres de vivienda por parte de personas jurídicas. Para que estos alquileres esté exentos de IVA, en el contrato se deberá especificar la persona física en concreto que la va a ocupar.

En las Resoluciones nº 3856/2013 y 3857/2013 del TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central ) del pasado 15 de diciembre de 2016, se establecen los criterios de arrendamiento de vivienda para las personas jurídicas, que estarán exentos de IVA cuando en el contrato de alquiler se especifique que se va a alquilar a un particular, y se concrete quién la va a ocupar.

Es importante tener en cuenta que no se incluyen en esta exención los contratos por los que se el arrendatario tenga la potestad de designar a las personas que van a ocupar la vivienda. En estos casos, se considera que se está haciendo una cesión o un subarrendamiento, por lo que impide aplicar la exención del IVA al contrato.
En definitiva, para poder aplicar la exención del IVA, es necesario que en el contrato se encuentre expresamente detallado la persona que utilizará la vivienda, de forma que se impida la cesión a distintas personas que la ocupen por periodos inferiores al plazo fijado en el contrato.

Esta nueva interpretación de los contratos de alquiler de empresas a particulares, sigue la misma línea que la pasada Resolución nº5138/2013 de 8 de septiembre de 2016, en la que el Tribunal toma el mismo criterio que ya se habían comunicado en los distintos Tribunales Superiores de Justicia que permiten aplicar en el IRPF la reducción del 60% por alquiler de inmuebles destinados a vivienda, cuando el arrendatario sea una persona jurídica y quede demostrado en el contrato que el inmueble se destina a uso de vivienda habitual de una persona física.

En Moya&Emery nos dedicamos al asesoramiento integral de empresas, pero también somos expertos en contabilidad y fiscalidad, por lo que podemos ofrecerte hacer tu declaración de la Renta aplicándote las deducciones. Tanto si tienes una empresa, como si eres un particular, podremos asesorarte en todo lo que tenga que ver con el IVA.
Ven a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca o llámanos al 971 72 80 10.
Conoce todos nuestros servicios en nuestra web www.moyaemery.com