Lo que hasta ahora era una cláusula jurídica contractual prácticamente inutilizada y olvidada, la denominada rebus sic stantibus, se ha convertido en la esperanza de muchas familias y, especialmente, de empresarios con contratos de arrendamiento vigentes a quienes, debido a la pandemia mundial ocasionada por el COVID-19 y la consecuente paralización económica, les es imposible hacer frente a las rentas negociadas previamente al coronavirus.
Y, precisamente, esa es la clave de esta construcción doctrinal de una cláusula que se traduce literalmente del latín como “estando así las cosas” y que implica que las estipulaciones recogidas en los contratos tienen en cuenta las circunstancias que concurren en el momento de su firma o celebración, si bien, cualquier alteración sustancial de esas circunstancias iniciales puede dar lugar a la modificación de dichas estipulaciones contractuales iniciales.
Sobre la base de esta cláusula, la jurisprudencia española permite –en los casos de imposibilidad sobrevenida de cumplir el contrato con motivo de la imprevisibilidad del cambio de las circunstancias– la modificación de los términos en que fue inicialmente pactado un contrato. Esta posibilidad de cambiar los términos pactados se fundamenta en que, en caso contrario, se podrían estar vulnerando los principios jurídicos de la equidad y la buena fe, de ahí que pueda derivar en una modificación de las obligaciones inicialmente asumidas por las partes, como puede ser el pago de la renta. La cláusula viene a ser una corrección y contraposición del principio jurídico histórico pacta sunt servanda, que establece que los pactos deben cumplirse en los términos convenidos.
Al ser fundamentalmente una construcción doctrinal y jurisprudencial, son en último término los Tribunales quienes están estableciendo los requisitos para aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si bien no existen una lista tasada o estándares de aplicación. En todo caso, los principales criterios para su aplicación son:
- Que se produzca una alteración extraordinaria de las circunstancias en que se pactó el contrato la cual suponga un cambio radical de la base fáctica del contrato.
- Que exista una desproporción entre las prestaciones de ambas partes del contrato, es decir, que las bases del negocio jurídico-contractual se hayan alterado de tal forma que supongan una ruptura total de los términos de reciprocidad y equivalencia entre las prestaciones en los que el contrato se perfeccionó.
- La causa de desproporción debe ser calificada como imprevisible y ninguna de las dos partes podría haberla tenido en cuenta a la hora de perfeccionarse el contrato. Además, los efectos no pueden ser imputables a la parte perjudicada.
- No puede existir otro remedio o pacto para conseguir el reequilibrio. Y se debe acreditar que la nueva situación ha generado un desequilibrio en las obligaciones de ambas partes, como podría ser el caso de negocios que han tenido que permanecer cerrados al público por imperativo legal, pero que sin embargo se les ha mantenido la obligación de pago de la renta.
En base a la Sentencia del Tribunal Supremo 5/2019 de 9 de enero de 2019, la imprevisibilidad es la clave para determinar si procede o no la aplicación de esta cláusula, y difícilmente una pandemia mundial pueda ser mejor ejemplo de situación imprevisible e inevitable.
Rigiéndose por estos criterios, se han dictado las primeras resoluciones judiciales en las que se modifican sustancialmente las condiciones del contrato inicialmente pactado, como son:
- La dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 81 de Madrid, con fecha del 25 de septiembre de 2020, en el que por Auto se acuerda la adopción de medidas cautelares con aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. En este caso, el arrendatario de un local, concretamente una discoteca, cuya apertura no se le permite desde la declaración del Estado de alarma, solicitó la suspensión del pago de la renta hasta la reapertura de la misma y esa petición fue denegada por el arrendador alegando la obligación del cumplimiento de los pactos. Sin embargo, el Magistrado entendió que la prohibición de apertura de los establecimientos debido al Estado de alarma no puede ser considerado como un incumplimiento del arrendatario. Por lo que resolvió que “mientras estén así las cosas” se suspende el pago de la renta pactada teniendo que pagar únicamente los gastos comunes del local mientras no pueda retomar la actividad; además, también falló que una vez se le permita abrir únicamente deberá pagar la mitad de lo pactado hasta que se celebre el juicio.
- Algo parecido ocurre con la resolución 1/2021, 8 de enero, del Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona en el que rebajan al arrendatario, dedicado a la hostelería, la renta en un 50%.
- De igual forma, el Auto del Juzgado de Primera Instancia nº 14 e Palma de Mallorca, en el que se exenta al arrendatario, FERGUS HOTELES, de abonar la renta hasta que transcurra un año desde que presentó su demanda.
Todas las resoluciones judiciales citadas se fundamentan en el mismo argumento: la disminución drástica e involuntaria de los ingresos a consecuencia de las restricciones impuestas frente al COVID19. Es por ello que, teniendo en cuenta la situación actual, estas decisiones judiciales son probablemente las primeras de muchas otras resoluciones que discurrirán en el mismo sentido.
Neus Lafuente
Asesora jurídica en Moya & Emery
Artículo original publicado en Canal4diario
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