La acción de nulidad contra las cláusulas suelo no prescriben. Se puede interponer la demanda independientemente de la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario.
Neus Lafuente – Legal Counsel at Moya&emery
El Juzgado de Primera Instancia número 7 de A Coruña ha declarado la nulidad de la cláusula IRPH prevista en un contrato de préstamo hipotecario suscrito en junio de 2006 con la entidad Unión de Créditos Inmobiliarios, por no cumplir con las exigencias de la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994, y ha ordenado al banco a devolver todo lo cobrado (60.000.-€ más intereses), así como a pagar los costes del proceso.
¿QUÉ ES LA CLAUSULA SUELO?
La cláusula IRPH hace referencia al INDICE DE REFERENCIA DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS, es una estipulación contractual donde el banco define cuál es el importe mínimo a aplicar por concepto de interés remuneratorio en préstamos con intereses variables.
¿SON ILEGALES LAS CLÁUSULAS SUELO?
No, las cláusulas suelo son legales. Es ilegal la falta de transparencia e información que imposibilita al consumidor su comprensión. O, cuando hay un incumplimiento
¿CUÁNDO ES ABUSIVA LA CLÁUSULA SUELO?
Esta Clausula Suelo es considerada abusiva cuando es aplicada con falta de transparencia, es decir:
- Cuando el importe mínimo de intereses ha sido incluido en el contrato hipotecario sin previo acuerdo.
- Cuanto la Cláusula Suelo no figura en la oferta original, pero sí en el contrato final.
- Cuando hay una diferencia entre la cláusula suelo y la cláusula techo.
¿CÓMO SE SABE SI LA HIPOTECA TIENE CLÁUSULA SUELO?
La cláusula suelo está contenida en la escritura del préstamo hipotecario denominada como “límite a la aplicación del interés variable”, “límite a la variabilidad de los intereses” o frases similares. Se puede comprobar los recibos del préstamo para ver si las cuotas mensuales han ido bajando. Si las cuotas mensuales se han mantenido en un nivel, lo más seguro es que tenga una cláusula suelo.
¿CÓMO SE PUEDE CALCULAR LO COBRADO DE MÁS POR LA CLÁUSULA SUELO?
Para eso hay que tener en cuenta diferentes factores como:El capital inicial del préstamo, el diferencial (incremento que aplica el banco para obtener intereses variables), el período de revisión del Euribor que se recoge en la escritura, la duración del préstamo, el tipo de interés inicial, que Euribor aplica el banco, el tipo de interés mínimo que aplica el banco.
Por ejemplo, en el caso de una hipoteca de 315.000.-€, firmada en el año 2006 a 25 años, con un interés inicial del 3,95% durante 11 meses, y un diferencial del 1,25%, si se declara nulo podrá recuperar 57.910.-€ más 7.985.-€ de intereses, 65.895.-€.
Si lo sustituye por el Euribor, tendría derecho a la devolución de los 40.964.-€ que ha pagado de más, más los intereses 7.985.-€, sumando un total de 48.949.-€.
¿ESTOY A TIEMPO DE DENUNCIAR LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA SUELO O YA HA PRESCRITO?
La acción de nulidad contra las cláusulas suelo no prescriben. Se puede interponer la demanda independientemente de la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario.
¿CUÁL ES EL PLAZO PARA RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DEL DINERO PAGADO DE MÁS DEBIDO A LA CLÁUSULA SUELO?
Cinco años, a contar a partir de la sentencia firme en la que se declara abusiva o por incumplimiento de la legislación vigente la cláusula suelo de tu hipoteca.
¿SE DEBE SEGUIR PAGANDO LA CUOTA DE LA HIPOTECA MIENTRAS EL BANCO NO DEVUELVE LO COBRADO DE MÁS?
Sí, se ha de seguir pagando las cuotas de la hipoteca para evitar los problemas que generan los impagos.
SI NO ESTÁ PAGANDO LAS CUOTAS DE LA HIPOTECA, ¿SE TIENE DERECHO A RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO?
Sí, y puede servir para reducir deuda.
¿SE PUEDE RECLAMAR LA CLÁUSULA SUELO DE UNA HIPOTECA QUE YA ESTÁ CANCELADA?
Sí, haber terminado de pagar el préstamo no significa que debas renunciar a reclamar las cantidades pagadas de más.
EN CASO DE QUE HUBIERAS FIRMADO UN CONTRATO CON EL BANCO EN EL QUE TE REBAJABAN LOS INTERESES DE LA CLÁUSULA A CAMBIO DE NO DEMANDAR, ¿PUEDES DEMANDARLES E INCUMPLIR DICHO CONTRATO?
Sí, el Tribunal Supremo ha declarado que la renuncia a reclamar es nula siempre que no sea transparente.
Por tanto, se abre una nueva posibilidad por aquí también de obtener la devolución de lo pagado hasta la fecha de la firma del contrato de renuncia.
EN CASO DE AMPLIACIÓN DE HIPOTECA, ¿SE TIENE DERECHO A RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO?
Sí, si la escritura de ampliación de hipoteca no ha modificado o eliminado la cláusula suelo de la primera hipoteca. En cualquier caso, si se hubiera eliminado la cláusula suelo, siempre se podría reclamar lo pagado de más con la primera hipoteca. Se deben revisar ambas escrituras.
EN CASO DE NOVACIÓN DE HIPOTECA, ¿SE TIENE DERECHO A RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO?
Sí, pues no afectaría a la primera hipoteca y habría que revisar las cláusulas que se han modificado.
LA VIVIENDA SE VENDIÓ A UN TERCERO QUE SE SUBROGÓ EN LA HIPOTECA, ¿QUÉ SE PUEDE HACER?
Dado que la hipoteca sigue viva, el único que puede reclamar es el titular de la misma, el cual se subrogó en los derechos de la persona que vendió.
LA VIVIENDA ES DE VPO, ¿PUEDE HABER CLÁUSULA SUELO?
Sí.
EL BANCO HA SIDO ABSORBIDO POR OTRO BANCO, ¿TENGO DERECHO A RECLAMAR LA DEVOLUCIÓN DE LA CLÁUSULA SUELO A ESTE NUEVO BANCO?
Sí, cuando un banco absorbe o se fusiona con otro, el nuevo banco adquiere todo lo relativo al banco antiguo.
¿SE PUEDE RECLAMAR JUDICIALMENTE SI LA ENTIDAD BANCARIA YA RETIRÓ UNILATERALMENTE LA CLÁUSULA SUELO?
Sí, se puede reclamar judicialmente todas las cantidades que el banco cobró de más.
¿QUÉ VÍA PARA RECLAMAR ME RECOMIENDAN?
Actualmente tenemos interpuestas numerosas demandas judiciales contra diferentes entidades bancarias. Por lo que, consideramos que, teniendo en cuenta la tendencia de los tribunales las posibilidades de éxito en vía judicial son muy elevadas.
Por eso, animamos a todas esas personas que crean que tienen cláusula suelo en su hipoteca, independientemente de la fecha de su firma, a que nos traiga su escritura de préstamo para que se la revisemos sin compromiso.
Recuerda que puedes ponerte en contacto con nosotros llamando al 971 72 80 10 o escribiendo un correo a info@moyaemery.com
Neus Lafuente – Legal Counsel at Moya&Emery
