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AJD: el único impuesto del que querrás oír hablar.

Abrimos un nuevo capítulo para las reclamaciones hipotecarias. Después de la Cláusula Suelo llega el “AJD”, el único impuesto del que querrás saber más.

El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que se debe pagar a la Agencia Tributaria al constituir una hipoteca. Al constituir una hipoteca, lo normal era que el deudor hipotecario se encargara de cubrir los gastos del AJD, pero con la reciente sentencia del 16 de octubre del Tribunal Supremos, las cosas cambian.

La Sala de los Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo dicta una sentencia por la que declara que deberá ser la entidad financiera la que se encargue de pagar este impuesto.

La cosa tiene su miga, ya que el Tribunal, que es experto en materia tributaria, anula el artículo 68.2 del reglamento del impuesto AJD por considerarlo contrario a la Ley que lo desarrollaba, ya que, el sujeto pasivo de este impuesto que nace del otorgamiento de la escritura de la hipoteca, debe ser a favor de quien se otorga, siendo esta la entidad financiera, ya que es ella a quien le interesa que el préstamo hipotecario se otorgue en escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad, porque si es así, tendrá carácter ejecutivo en el caso de impago por el deudor hipotecario.

Este criterio causa controversia ya que se opone al criterio que ya se encontraba consolidado por la Sala de lo Contencioso-administrativo del TS y por lo tanto, pone en entredicho la última sentencia de la Sala de lo Civil del propio TS de febrero de 2018 que establecía en su fallo justo lo contrario.

Ahora que tenemos un poco más claro que es el AJD, viene lo más importante:

¿Quiénes pueden reclamar?

Podrás reclamar si has suscrito una hipoteca en los últimos 4 años. La Asociación de Usuarios Financieros calcula que hay alrededor de 8 millones de prestamos hipotecarios afectados por este fallo del TS, así que es muy posible que puedas reclamar. Si firmaste tu hipoteca antes de 4 años, puedes revisar que exista una cláusula abusiva por gastos impuestos al consumidor que no tendrías que asumir, como otros gastos que ya se vienen reclamando a los juzgados como los gastos de notaría, registro, tasación, etc.

Vale pero… ¿Qué es lo que puedo reclamar?

Podrás reclamar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que seguramente pagaste al constituir una hipoteca. Ahora, tendrá que pagarlo el banco. Este impuesto es gran parte de los gastos relacionados con la firma del préstamo hipotecario.

Y ¿Cuánto dinero se puede reclamar?

Cada comunidad autónoma gestiona el impuesto de forma distinta. El AJD representa un porcentaje sobre la escritura notarial en la que se formaliza la hipoteca. Este porcentaje varía en función de la comunidad autónoma en la que se haya firmado la hipoteca. En Baleares, el tipo general en documentos notariales se encuentra en el 1’2%. Así pues, nos encontramos ante una media de 4000€ que puedes llegar a reclamar.

¿Cuáles son los pasos a seguir?

Se recomienda interponer una reclamación por escrito a la propia entidad financiera y posteriormente al Banco de España, es decir, acudir a la vía extrajudicial. Sin embargo los bancos están derivando estas reclamaciones a la vía Administrativa.

La vía administrativa consiste en acudir a las oficinas de hacienda de las distintas comunidades autónomas. Podrás acudir conforme lo indicado en el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria pero sólo podrás recuperar el impuesto de actos jurídicos documentados.

La otra alternativa es acudir a la vía judicial, interponiendo una demanda en la que podrás reclamar no sólo el impuesto AJD si no también todos los gastos derivados de la hipoteca como los de notaria, de gestoría, de tasación, etc.

Si quieres ponerte en marcha y recuperar lo que te pertecene, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estudiaremos tu caso y elaboraremos un plan para conseguir el éxito en tu reclamación. Puedes pedir cita previa en el 971 72 80 10 o venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca, estaremos encantados de atenderte.

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Cláusula Suelo: El Real Decreto-ley

Como ya anunciábamos la semana pasada, el pasado viernes 21 de Enero se publicó el Real Decreto-Ley 1/2017 sobre medidas urgentes de protección de consumidores en materias de cláusula suelo.  El propósito de este Real Decreto-ley era facilitar una vía de negociación entre entidades bancarias y afectados por Cláusula Suelo para poder llegar a un acuerdo que favorezca a ambas partes. Pero después de revisar este Real Decreto-ley, ¿realmente se pretende favorecer a ambas partes?

En el artículo que publicamos sobre si elegir la vía judicial o el procedimiento de mediación, te comentábamos los pros y los contras de cada una de las opciones. Como ya te adelantamos, en el procedimiento de mediación, las entidades bancarias lo tenían más fácil para poder devolverte lo que habías pagado indebidamente compensándote con productos financieros o bien descontándote esas cantidades de tu hipoteca. Además si no se llega a un acuerdo, las costas para el banco desaparecen en los casos en los que la cantidad fijada sea correcta.

Analizaremos los puntos clave de este Real Decreto-ley 1/2017 para poder conseguir dar un poco de luz a este asunto.

Este Real Decreto-ley 1/2017 surge como una necesidad por la reciente sentencia del TJUE a favor de los afectados de Cláusula Suelo. Como no son pocos los afectados, el Gobierno pretende dar una solución abriendo un proceso de mediación, que sea voluntaria para el consumidor y que facilite poder llegar a un acuerdo con las entidades bancarias sin abarrotar los juzgados de demandas judiciales de este tipo. El aspecto fundamental de este Real Decreto-ley 1/2017 es sin duda su carácter voluntario, es decir, el consumidor decide si optar o no por iniciar su devolución por la Cláusula Suelo con el procedimiento de mediación. Este proceso no tiene ningún coste para el consumidor, sin embargo no garantiza la devolución de lo que se ha pagado indebidamente en la hipoteca. Si se opta por el procedimiento, no se podrá optar por la opción judicial hasta que haya finalizado, es decir, después de los 3 meses que se exponen en la normativa. Además, cabe recalcar que, aunque se diga que es un proceso gratuito para el consumidor, en este proceso no se incluye los gastos de Notarios ni del Registro.

¿Qué contratos son susceptibles a poder aplicar este Real Decreto-ley?

  • Contratos de préstamo a interés variable en el que las oscilaciones a la baja del índice de referencia, repercutan en una disminución de precio del dinero.
  • Contratos con falta de información suficiente sobre el objeto principal del contrato.
  • Contratos con apariencia de que el suelo tenga como contraprestación indiscutible la fijación de un techo.
  • Contratos en los que los datos enmascaran los objetivos y diluyen la atención del consumidor.
  • Contratos con ausencia de simulaciones de escenarios relacionados con el tipo de interés en el momento de la contratación.
  • Contratos que no tengan advertencias previas, claras y comprensibles sobre el coste comparativo con otros productos de la propia entidad.

En definitiva, aquellos contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria que incluyan una Cláusula Suelo siempre y cuando el prestatario sea un consumidor. (No será posible aplicar este Real Decreto-ley para empresas)

¿Cómo se qué tengo una Cláusula Suelo? Una Cláusula Suelo es una cláusula abusiva en un contrato, por lo que si en el tuyo encuentras alguna estipulación que limite a la baja el variable del tipo de interés del contrato… ¡Bingo! Cláusula Suelo. ¿Y para reclamar?  Dos opciones, la vía judicial o el procedimiento de mediación. Con el procedimiento de mediación el conflicto se deberá resolver en un plazo máximo de 3 meses desde que se presenta la reclamación a la entidad financiera. Pasados estos 3 meses existen varios escenarios de no acuerdo:

  1. La entidad rechaza la solicitud del consumidor.
  2. La entidad no da ninguna respuesta al consumidor.
  3. El consumidor no está de acuerdo con la entidad sobre el cálculo de la cantidad a devolver.
  4. Pasado el plazo no se ha puesto a disposición del consumidor de forma efectiva la cantidad ofrecida.

Si se llega a una de estas variantes, se podrá optar por la vía judicial. En este caso, si se llega por la vía judicial a una sentencia favorable para el consumidor, el banco tendrá que asumir las costas. Otro punto a tener en cuenta de este Real Decreto-ley es la obligación de la entidad de informar a los clientes de que la devolución de dichas cantidades pueden generar cargas tributarias.

Después de haber aclarado un poco el proceso extrajudicial ahora ahondaremos un poco más en la vía judicial. En el caso de que el afectado no quiera optar por el procedimiento de mediación y quiera acudir directamente a la vía judicial, existirán unas reglas de juego especiales:

  • Si se interpone una demanda por cierta cantidad de la Cláusula Suelo, y el banco acepta sin inconvenientes a devolverte esta cantidad, la entidad no tendrá que pagar las costas, lo que se traduce en que, aunque la sentencia para el consumidor sea favorable , este tendrá que seguir pagando las costas que le supongan la demanda.
  • En el caso de que, al haber puesto esta demanda, exista una aceptación de esta demanda de forma parcial, el banco sólo tendrá que pagar las costas cuando la sentencia genere una cantidad superior y más favorable que la cantidad que se habría estipulado desde un principio.

Simplificando un poco, la vía judicial supone una ventaja para el banco si acepta las cantidades demandas. En el caso de que estas cantidades no hayan sido adecuadas según el procedimiento del juez, el banco tendrá que hacerse cargo de las costas por la vía judicial.

Teniendo ya un poco más claro cómo funciona este Real Decreto-ley sólo nos queda saber cuando se podrá empezar a aplicar. Los bancos tendrán que empezar a resolver este procedimiento extrajudicial en el plazo de un mes y estará obligados a hacerlo de forma ágil y en pro de la resolución de las reclamaciones. Por lo que, con su entrada en vigor fue el 21 de Enero, este plazo concluiría el 21 de Febrero de 2017, por lo que el plazo de resolución de 3 meses tendría su fin el 22 de mayo de 2017. Sin embargo, este Real Decreto-ley 1/2017 dice que los consumidores podrán optar por este procedimiento desde su entrada en vigor, el plazo de 1 mes es para los bancos para avisar de la posibilidad de optar por este procedimiento, por lo que el plazo de los 3 meses se contará desde la fecha de inicio del procedimiento.

No olvides que la devolución de la Cláusula Suelo podrá originar unas obligaciones tributarias. Puedes encontrarlas en nuestro artículo ¿Qué se lleva Hacienda?

Si tienes una hipoteca y quieres saber si estás afectado por una Cláusula Suelo, ponte en contacto con nosotros. Nos encargaremos de calcular las cantidades que te corresponden que has ido abonando por la cláusula suelo y empezaremos los trámites para reclamarlas. Nos tomamos muy en serio nuestro trabajo, por eso podemos afirmar que tenemos el 100% de éxito en nuestros casos. Recupera lo que es tuyo con nosotros.
Puedes llamarnos al 971 72 80 10 o visitarnos en nuestras oficinas en Mallorca.
Si no eres de la isla no te preocupes, puedes escribirnos un correo a info@moyaemery.com y nos pondremos en contacto contigo.

Si quieres saber más consulta nuestra web www.moyaemery.com/clausulasuelo

Cláusulas Suelo, el último asalto.

clausulas suelo

Durante un tiempo, hemos nadado entre la incertidumbre en lo referente a las Cláusulas Suelo. Las distintas sentencias no conseguían otorgar una unidad al caso y se planteaban distintas preguntas con distintas respuestas. Ahora tenemos una respuesta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que nos da un “poco de luz al final del tunel“.

El Tribunal de Justicia del la Unión Europea (TJUE) se ha manifestado a favor de los bancos españoles, ya que considera que no deben devolver a los clientes lo que les cobró de más por las cláusulas suelo. Esto supone un equivalente a miles de millones de euros de los que los bancos no tendrán que prescindir.

Hagamos un poco de memoria…
Hace ya 3 años, el Tribunal Supremo español sentenció que las entidades bancarias afectadas, tendrían que devolver el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo. También estimó que la fecha en la que empezarían a contar estas contraposiciones de las cláusulas suelo datarían de la misma fecha de la sentencia, 9 de mayo de 2013. Esta fecha no está elegida al azar, el Tribunal la fijó así porque pensó que, si se tuviese que devolver la totalidad de lo que los bancos habían ganado por las cláusulas suelo, la precaria estabilidad bancaria que se había conseguido entonces, perdería toda su viabilidad en el recién rescatado sistema financiero.

Los clientes de algunas bancas afectadas como Cajamar o BBVA recurrieron el caso a la Justicia Europea, y ésta se “ha lavado las manos” alegando que “la directiva no tiene por objeto la armonización de las sanciones aplicables en el caso de que se aprecie el carácter abusivo de una cláusula contractual y, por lo tanto, no exige a los Estados miembros que establezcan la nulidad retroactiva de tal cláusula”. Lo que significa que “cada uno se apañe como pueda

Esta respuesta por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sorprende si se compara con la opinión de la Comisión Europea, la cual presentó un documento técnico el año pasado a la corte, pronunciándose a favor de la devolución total de las cantidades abonadas por los afectados por las cláusulas suelo, ya que consideraba que el cese en el uso de una “cláusula nula por abusiva como consecuencia de una acción individual ejercitada por el consumidor, no es compatible con una limitación de los efectos de dicha nulidad”. Es decir, que si el contrato se considera nulo por tener cláusulas abusivas, no se pueden poner límites a la nulidad, es nulo por completo, no por partes. Sin embargo, para Bruselas es imposible que los tribunales nacionales puedan moderar la devolución de las cantidades que ha pagado el consumidor afectado por una cláusula abusiva nula desde su origen en el caso de que el cliente que la firma pueda alegar que no conocía la información suficiente sobre este tipo de cláusulas suelo.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea se manifiesta ante tanto embrollo, diciendo que depende de cada país organizar el régimen que precisa las condiciones en las que una cláusula de un contrato se considerará abusiva y nula, siempre que se encuentre dentro de los principios de equivalencia y de efectividad del Derecho de la Unión Europea.

Así pues, la conclusión no da lugar a duda. Las limitaciones en el tiempo sobre las cláusulas suelo son totalmente compatibles con la Directiva. Está argumentación se respalda al considerar que el impacto que supondría en la economía del país sería tal, que se perdería el equilibrio financiero. Esta opinión del Tribunal no es vinculante, pero sí que supone una guía para prepararnos ante la sentencia final del Tribunal que no tardará en ver la luz.

En Moya&Emery somos especialistas en Derecho hipotecario. Si crees que tu hipoteca está afectada por las cláusulas suelo no dudes en ponerte en contacto con nosotros en el 971 72 80 10, o ven a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.

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Cláusulas Suelo: más secretos.

CLAUSULASUELO

Seguimos hablando de las cláusulas suelo. Hoy trataremos los “intríngulis” de las cláusulas suelo, ¿son nulas? y si estoy afectado ¿me tienen que devolver el dinero? Intentaremos resolver estas preguntas.
Empezaremos con la primera, ¿de verdad son nulas las cláusulas suelo? 

Depende desde dónde analicemos el tema. Si tenemos en cuenta la última sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº11 de Madrid, podemos afirmar que después de que la Juez declarara nulas las cláusulas suelo de más de 40 bancos y cajas, no cabe la menor duda de que sí, son nulas.

Sin embargo también podemos tener en cuenta la Sentencia del Tribunal Supremo de 09 de mayo de 2013 en el que se habla de la “2.2 licitud de las cláusulas suelo.”
Si nos acercamos al artículo 256, vemos que en él encontramos que “las cláusulas suelo son lícitas siempre que su transparencia permita al consumidor identificar la cláusula como definidora del objeto principal del contrato y conocer el real reparto de riesgos de la variabilidad de los tipos”. Las premisas fundamentales para que la cláusula suelo sea lícita son: 1. la transparencia y 2. no ser abusivas. 

Entonces, ¿por qué existe tanto disturbio alrededor de este tema? Pues precisamente porque los bancos se han olvidado de cumplir los dos requisitos fundamentales para que las cláusulas suelo sean lícitas, la transparencia y el no ser abusivas. Nos hemos encontrado con acreditados que no conocían los correspondientes riesgos de su hipoteca y sus pertenecientes cláusulas suelo. Los bancos se han aprovechado de esta situación por lo que llegamos al segundo punto importante de nuestro artículo de hoy, la declaración de requisitos de las cláusulas suelo de la sentencia de 9 de mayo de 2013.

Esta sentencia marca un hito en las cláusulas suelo. Ante la segunda pregunta que nos planteamos en el enunciado ¿me tienen que devolver el dinero si soy un afectado de la cláusula suelo? Tenemos una respuesta poco alentadora para los afectados. Dependerá del periodo de tiempo de su cláusula suelo.

El Tribunal Supremo estableció una limitación de carácter retroactivo de esta nulidad de las cláusulas suelo por lo que las cantidades a devolver pueden tener un tope temporal, lo que lleva a la existencia de letras por las que no se podrá reclamar el abono del abuso por estar prescritas. ¿Qué significa esto? Básicamente que los bancos devolverán el dinero de los abusos de las cláusulas suelo siempre y cuando estas estén datadas después del 9 de mayo de 2013, fecha en la que se declaran nulas y por tanto ilegales.

Pero no todo es tan desalentador. Algunas Audiencias Provinciales han manifestado su interés por el debate que surge sobre las contradicciones de algunas sentencias con el criterio del Tribunal Supremo, que pone como punto de partida para calcular la cantidad a devolver por el banco en cada caso en el 9 de mayo de 2013. Ante esta incertidumbre también se ha acudido al Tribunal de Justicia Europea.

Este tribunal todavía no se ha pronunciado sobre el tema pero la Comisión Europea ha elaborado un informe en el que se muestra partidaria de que los bancos tengan que devolver todo lo que se han cobrado de más sin límite temporal.

Si estás afectado por la cláusula suelo no te quedará más remedio que mantenerte alerta sobre las nuevas novedades en este tema, ya que si el Tribunal de Justicia Europeo se pronuncia al respecto, podría afectar no sólo a los procesos judiciales en curso si no también a algunas sentencias firmes con la interposición de un posible recurso de revisión.

En Moya&Emery disponemos de un equipo de abogados expertos en cláusulas suelo. Si eres uno de los afectados y quieres ponerte en contacto con nosotros para poder tratar tu caso no dudes en pedirnos cita previa en el 971 72 80 10. También puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.

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Las nuevas triquiñuelas de los bancos después de las cláusulas suelo

clausulas cero

Después de la nueva situación que creó el Juzgado de lo Mercantil nº11 de Madrid para las cláusulas suelo, declarándolas nulas, los bancos no han tardado en ingeniárselas para seguir jugando a dos cartas, la de ganar y la de no perder.

Ante el desastroso panorama que espera a los bancos, teniendo que devolver las cantidades abonadas a los consumidores que tuvieran cláusulas suelo, no han tardado en buscar otra cláusula con la que salir beneficiados, las “Cláusulas Cero“.

Y ¿qué son las cláusulas cero? Pasamos a explicarlo a continuación:

Las cláusulas cero surgen por la bajada del Euríbor a doce meses al -0,008%. Este valor negativo supone que los bancos tienen que pagar al hipotecado. Esto se da en los casos en los que el valor de referencia (euríbor) sobrepase el diferencial del préstamo. Así pues, con estas cláusulas uno firma que el interés más bajo (el euríbor más el diferencial) no podrá ser menor al 0%, independientemente de lo que baje el Euríbor.

Y ¿Qué supone esto para los bancos? Evitar tener que pagar a los hipotecados por su hipoteca. Al no existir una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico, es el momento perfecto para pasar de las cláusulas suelo a las cláusulas cero.

Algunos bancos como Liberbank, Caixabank y Santander están empezando a incluir este tipo de cláusulas en sus contratos hipotecarios. La intención es clara, proteger el interés, no sólo durante los primeros años de operación, sino durante toda la vida del contrato. Esto obliga a devolver la deuda íntegramente de forma independiente de la evolución de los tipos. Aunque no haya una regulación específica, este tipo de cláusulas en los contratos parece que pueden incluirse de forma legal en base a la libertad de pactos que fundamente las relaciones entre partes, según el derecho privado.

Pero, ¿por qué nos llama tanto la atención este tipo de cláusulas? 

Cuando uno empieza a comparar España con el resto de Europa es cuando nos damos cuenta que algunas cosas fallan: condiciones para autónomos, seguridad social, sueldos, pensiones,…
Y como no podía ser de otra forma, también notamos esa gran diferencia con las cláusulas cero. En Dinamarca más 750 daneses están cobrando por tener una hipoteca. El banco Realkredit Danmark ha reconocido que el año pasado tuvo que aplicar tipos negativos a 758 prestatarios, dándose la curiosa situación de “el que te presta dinero te paga para que tomes el préstamo”. Esta situación también se está extendiendo a otros países como Bélgica y Holanda.

Mientras los Bancos Centrales siguen bajando los tipos de interés, en algunos países les tocará la varita mágica de la política monetaria, mientras que aquí en España nos tocará lidiar con la picaresca bancaria.