El estado de conservación del inmueble debe tenerse en cuenta para determinar el valor de referencia en el ITP y AJD
Pronunciamiento del TSJ de Castilla y León sobre el valor de referencia
La sentencia 29/2025, de 10 de febrero de 2025 (rec. n.º 55/2024) del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, introduce un criterio relevante respecto a la valoración de inmuebles a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). En ella se destaca la necesidad de aplicar, en la determinación del valor de referencia catastral, el coeficiente que pondera el estado de conservación del inmueble, conforme a la información obrante en la base de datos catastral.
Cómo se calcula el valor de referencia
El valor de referencia es una magnitud que se determina anualmente por la Dirección General del Catastro, basada en los precios de compraventa formalizados ante fedatario público y en las características catastrales de cada bien. Tiene como límite el valor de mercado, conforme a lo dispuesto en la Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, que fija un factor de minoración del 0,9 para asegurar que el valor catastral no lo supere.
Además, mediante resoluciones anuales, como la Resolución de 10 de noviembre de 2021, se aprueban los elementos necesarios para calcular dicho valor de referencia, con aplicación general en el Estado, excepto en el País Vasco y Navarra.
Aplicación del coeficiente corrector por estado de conservación
En la disposición octava de la mencionada resolución se establecen los coeficientes correctores del valor de construcción. En particular, el “coeficiente I) Estado de conservación” atiende al estado físico del inmueble según los siguientes valores:
- “Bueno o normal”: 1,00
- “Regular”: 0,85
- “Malo o deficiente”: 0,50
- “Ruinoso”: 0,00
Para las construcciones clasificadas con estados de vida 1 o 2, el coeficiente aplicable será siempre 1,00.
El caso resuelto por el tribunal
El valor de referencia del inmueble objeto del litigio fue fijado en 408.327,19 euros. Sin embargo, el comprador alegó que esa cifra no reflejaba las deficiencias materiales que afectaban a la finca. Estas deficiencias provocaron que el precio inicialmente solicitado por el vendedor (419.900 euros) se rebajara a 300.000 euros, importe finalmente pactado en la compraventa.
Frente a esta posición, la Administración defendía una base imponible superior, considerando válidas otras valoraciones, como una tasación aportada por el contribuyente que estimaba el valor en 357.604,80 euros, o la valoración realizada por la Junta de Castilla y León, que ascendía a 393.539,83 euros.
El demandante aportó diversos medios probatorios: informes de tasación, fotografías, facturas de reparación, prueba testifical y una valoración administrativa previa.
Error en la aplicación del coeficiente y habitabilidad del inmueble
A juicio de la Sala, el coeficiente corrector aplicado no correspondía con el verdadero estado del inmueble, que carecía de condiciones mínimas de habitabilidad. Se acreditó que las instalaciones habían sido saboteadas y el inmueble era inhabitable. Según la definición legal de “vivienda” del artículo 3 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para que un inmueble sea considerado como tal debe contar con condiciones mínimas habitables.
Dado que el inmueble no reunía esas condiciones, el coeficiente correcto debía ser “ruinoso” (0,00), lo que conlleva que el valor de referencia debió reducirse en consecuencia. Como resultado, al ser inferior al precio escriturado (300.000 euros), debe prevalecer este último como base imponible, según lo previsto en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Otros coeficientes correctores previstos en la normativa
La misma resolución de 2021, y su equivalente actual de 23 de octubre de 2024, contempla otros coeficientes correctores, como:
- Coeficiente J (0,80): por inadecuación funcional.
- Coeficiente K (0,75): para viviendas interiores con huecos a patios de parcela.
- Coeficiente M (0,80): para fincas afectadas por problemas urbanísticos.
- Coeficiente N: aplicable en zonas con baja dinámica inmobiliaria.
- Reducción del 0,70: para contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, si se acredita su vigencia.
supuestos en los que no existe valor de referencia
La Dirección General del Catastro establece también supuestos donde no procede asignar valor de referencia:
- Inmuebles con ciertos usos (industrial, deportivo, cultural, etc.)
- Solares pendientes de desarrollo urbanístico.
- Construcciones ruinosas o infraedificadas.
- Inmuebles con precio de venta administrativamente limitado (como las VPO).
- Viviendas ocupadas sin título legal que impida su libre disposición.
- Bienes dañados por catástrofes naturales o humanas.
- Fallos en la descripción catastral que impidan el cálculo del valor.
- Bienes subastados públicamente, si así lo solicita la Administración autonómica.
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En resumen: aplicación ajustada del valor de referencia para preservar la justicia tributaria
El fallo del TSJ de Castilla y León subraya la importancia de aplicar correctamente los coeficientes correctores al valorar un inmueble. En este caso, el carácter inhabitable del bien justificaba aplicar un coeficiente de 0,00, lo que modificaba sustancialmente la base imponible del ITP. Las resoluciones de la Dirección General del Catastro recogen numerosos supuestos y coeficientes que permiten ajustar el valor de referencia a la realidad del inmueble, lo cual es esencial para evitar situaciones injustas o desproporcionadas para los contribuyentes.
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