Reforma de los criterios de tasación inmobiliaria con fines financieros

Reforma de los criterios de tasación inmobiliaria con fines financieros: principales cambios a la Orden ECO/805/2003

Actualización normativa en materia de tasación inmobiliaria

La reciente Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE del 12 de junio de 2025, introduce relevantes modificaciones en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, norma que regula la valoración de bienes inmuebles y ciertos derechos reales cuando dichos valores son utilizados con fines financieros. Esta reforma, que entrará en vigor a los dos meses de su publicación, adapta el marco regulatorio a nuevas realidades urbanísticas, ambientales y tecnológicas.

La aplicación de esta normativa sigue circunscrita a las finalidades recogidas en su artículo 2, entre las que destacan:

La garantía hipotecaria de créditos o préstamos incorporados a carteras de cobertura de títulos hipotecarios.
La valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
El cálculo del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y los fondos de pensiones.

Nuevas figuras administrativas en la gestión urbanística

Frente a la evolución de la gestión urbanística por parte de varios ayuntamientos, que están implementando nuevas autorizaciones administrativas para agilizar intervenciones sobre inmuebles en fase de construcción o rehabilitación, la orden ahora reconoce estos títulos habilitantes previos a la licencia de obras como documentos válidos para la emisión de tasaciones financieras.

Para ello, se exige que la autorización:

Permita el inicio efectivo de la obra.
Garantice la conformidad urbanística del proyecto (volumen y parámetros).
Implique una ejecución sustancial de la obra, tomando como referencia el presupuesto de ejecución material.
Vaya acompañada de la declaración de obra nueva y esté debidamente registrada.

Además, se establece la inclusión de una advertencia general en los informes de tasación sobre este tipo de inmuebles.

Principio de sostenibilidad: un nuevo enfoque valorativo

El artículo 3 de la Orden ECO/805/2003 incorpora un principio de sostenibilidad, integrando el impacto medioambiental en el valor del inmueble, siempre que:

Sea técnicamente viable.
Sea relevante para el mercado.

Este principio contempla los riesgos climáticos y medioambientales, tanto físicos (inundaciones, incendios, etc.) como de transición (cambios normativos o económicos derivados del cambio climático). El impacto puede ser positivo o negativo, en función de las características del activo.

En este marco, se impone la necesidad de aportar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) como documentación obligatoria:

Para edificios terminados, el CEE debe estar debidamente registrado.
Para proyectos en construcción, basta con el certificado acompañado de la solicitud de inscripción en el registro.

Cambios adicionales que afectan a la práctica de tasación

La orden también modifica aspectos técnicos y procedimentales significativos:

Actualización de tasaciones: Se reduce el plazo de actualización para aseguradoras y reaseguradoras de tres a dos años.
Estructura del informe: Obligación de incluir un índice al principio del informe de tasación.
Firma electrónica: Ampliación de su exigencia a todos los intervinientes en el informe.
Libro registral: Se prohíbe el uso de fotocopias, exigiendo documentación registral actualizada y original.
Documentación técnica: Para construcciones, se requerirá el proyecto visado y, en todos los casos, la documentación catastral existente.
Corrección de referencias internas: Se ajustan menciones normativas para evitar confusiones.

Advertencias específicas y reglas para valoración automatizada

En relación con las advertencias específicas, se redefine el plazo para estimar una caída significativa del valor de tasación:

Se amplía a 18 meses desde la caducidad de la tasación.
Se elimina el requisito previo de que la reducción se mantenga durante al menos tres años.

Respecto a la valoración:

Se exige justificar el uso de superficies distintas a la útil comprobada.
Se modifica el concepto de “superficie útil” eliminando elementos exteriores.
Se impone valorar espacios con valor autónomo de forma independiente.
Las sociedades tasadoras deberán identificar las fuentes de los testigos usados en el método de comparación, indicando su ponderación y señalando si se homogeneiza el valor unitario o el valor total.

Se introducen, además, reglas para métodos automatizados de valoración, recogidos en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, que serán desarrollados mediante una circular del Banco de España.

Refuerzo del papel de la dirección general de seguros

La disposición final primera de la Orden ECO/805/2003 también se modifica para otorgar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones nuevas competencias de desarrollo normativo, lo que permitirá una mayor supervisión sobre las entidades aseguradoras, reaseguradoras y fondos de pensiones.

Consulta o descarga la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio aquí

Haz clic aquí para descargar el texto íntegro de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE.

En resumen…

Esta modificación de la Orden ECO/805/2003 marca un avance en la alineación de los criterios de tasación con la realidad urbanística, ambiental y tecnológica actual, reforzando la seguridad jurídica, la transparencia documental y la responsabilidad técnica en las valoraciones inmobiliarias. La incorporación del principio de sostenibilidad y el uso de herramientas automatizadas suponen un paso hacia una valoración más precisa y moderna, adaptada a los nuevos retos financieros y regulatorios.

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