Reforma de los criterios de tasación inmobiliaria con fines financieros: principales cambios a la Orden ECO/805/2003
Actualización normativa en materia de tasación inmobiliaria
La reciente Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE del 12 de junio de 2025, introduce relevantes modificaciones en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, norma que regula la valoración de bienes inmuebles y ciertos derechos reales cuando dichos valores son utilizados con fines financieros. Esta reforma, que entrará en vigor a los dos meses de su publicación, adapta el marco regulatorio a nuevas realidades urbanísticas, ambientales y tecnológicas.
La aplicación de esta normativa sigue circunscrita a las finalidades recogidas en su artículo 2, entre las que destacan:
- La garantía hipotecaria de créditos o préstamos incorporados a carteras de cobertura de títulos hipotecarios.
- La valoración de activos de entidades aseguradoras y reaseguradoras.
- El cálculo del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias y los fondos de pensiones.
Nuevas figuras administrativas en la gestión urbanística
Frente a la evolución de la gestión urbanística por parte de varios ayuntamientos, que están implementando nuevas autorizaciones administrativas para agilizar intervenciones sobre inmuebles en fase de construcción o rehabilitación, la orden ahora reconoce estos títulos habilitantes previos a la licencia de obras como documentos válidos para la emisión de tasaciones financieras.
Para ello, se exige que la autorización:
- Permita el inicio efectivo de la obra.
- Garantice la conformidad urbanística del proyecto (volumen y parámetros).
- Implique una ejecución sustancial de la obra, tomando como referencia el presupuesto de ejecución material.
- Vaya acompañada de la declaración de obra nueva y esté debidamente registrada.
Además, se establece la inclusión de una advertencia general en los informes de tasación sobre este tipo de inmuebles.
Principio de sostenibilidad: un nuevo enfoque valorativo
El artículo 3 de la Orden ECO/805/2003 incorpora un principio de sostenibilidad, integrando el impacto medioambiental en el valor del inmueble, siempre que:
- Sea técnicamente viable.
- Sea relevante para el mercado.
Este principio contempla los riesgos climáticos y medioambientales, tanto físicos (inundaciones, incendios, etc.) como de transición (cambios normativos o económicos derivados del cambio climático). El impacto puede ser positivo o negativo, en función de las características del activo.
En este marco, se impone la necesidad de aportar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) como documentación obligatoria:
- Para edificios terminados, el CEE debe estar debidamente registrado.
- Para proyectos en construcción, basta con el certificado acompañado de la solicitud de inscripción en el registro.
Cambios adicionales que afectan a la práctica de tasación
La orden también modifica aspectos técnicos y procedimentales significativos:
- Actualización de tasaciones: Se reduce el plazo de actualización para aseguradoras y reaseguradoras de tres a dos años.
- Estructura del informe: Obligación de incluir un índice al principio del informe de tasación.
- Firma electrónica: Ampliación de su exigencia a todos los intervinientes en el informe.
- Libro registral: Se prohíbe el uso de fotocopias, exigiendo documentación registral actualizada y original.
- Documentación técnica: Para construcciones, se requerirá el proyecto visado y, en todos los casos, la documentación catastral existente.
- Corrección de referencias internas: Se ajustan menciones normativas para evitar confusiones.
Advertencias específicas y reglas para valoración automatizada
En relación con las advertencias específicas, se redefine el plazo para estimar una caída significativa del valor de tasación:
- Se amplía a 18 meses desde la caducidad de la tasación.
- Se elimina el requisito previo de que la reducción se mantenga durante al menos tres años.
Respecto a la valoración:
- Se exige justificar el uso de superficies distintas a la útil comprobada.
- Se modifica el concepto de “superficie útil” eliminando elementos exteriores.
- Se impone valorar espacios con valor autónomo de forma independiente.
- Las sociedades tasadoras deberán identificar las fuentes de los testigos usados en el método de comparación, indicando su ponderación y señalando si se homogeneiza el valor unitario o el valor total.
Se introducen, además, reglas para métodos automatizados de valoración, recogidos en el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, que serán desarrollados mediante una circular del Banco de España.
Refuerzo del papel de la dirección general de seguros
La disposición final primera de la Orden ECO/805/2003 también se modifica para otorgar a la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones nuevas competencias de desarrollo normativo, lo que permitirá una mayor supervisión sobre las entidades aseguradoras, reaseguradoras y fondos de pensiones.
Consulta o descarga la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio aquí
Haz clic aquí para descargar el texto íntegro de la Orden ECM/599/2025, de 10 de junio, publicada en el BOE.
En resumen…
Esta modificación de la Orden ECO/805/2003 marca un avance en la alineación de los criterios de tasación con la realidad urbanística, ambiental y tecnológica actual, reforzando la seguridad jurídica, la transparencia documental y la responsabilidad técnica en las valoraciones inmobiliarias. La incorporación del principio de sostenibilidad y el uso de herramientas automatizadas suponen un paso hacia una valoración más precisa y moderna, adaptada a los nuevos retos financieros y regulatorios.
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