El Supremo matiza la protección al consumidor en los contratos hipotecarios

Cláusulas suelo y comisiones de apertura: el Tribunal Supremo matiza la protección al consumidor en los contratos hipotecarios

Panorama general: cláusulas bancarias bajo escrutinio judicial

El Tribunal Supremo ha dictado dos pronunciamientos recientes de gran relevancia para los consumidores y el sector financiero, reafirmando y modulando la doctrina sobre las cláusulas suelo y las comisiones de apertura en los contratos de préstamo hipotecario. Mientras en un caso confirma la abusividad y falta de transparencia de las cláusulas suelo en el marco de una acción colectiva interpuesta por ADICAE (accede a la sentencia aquí) , en otro avala la validez de las comisiones de apertura, siempre que se analicen de forma individualizada. Ambos fallos reafirman el papel del alto tribunal como garante de la transparencia contractual en materia hipotecaria, en estrecha sintonía con las directrices del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).

Cláusulas suelo: acción colectiva y control de transparencia

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha confirmado la abusividad de las cláusulas suelo impuestas por una pluralidad de entidades financieras. La decisión se produjo en el marco de una acción colectiva de cesación iniciada por ADICAE en 2010, a la que se sumaron más de 800 consumidores. La demanda, dirigida contra más de un centenar de entidades tras sucesivas ampliaciones, fue estimada parcialmente en primera instancia y confirmada en apelación. Sin embargo, las entidades condenadas interpusieron recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación, que han sido finalmente desestimados.

El Supremo reitera que es posible realizar un control abstracto de transparencia en el ámbito de una acción colectiva, incluso si las condiciones generales no son idénticas, sino meramente similares. En este punto, se reconoce la validez del art. 7.3 de la Directiva 93/13/CEE frente al tenor literal más restrictivo del art. 17.4 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC).

El TJUE, mediante resolución prejudicial solicitada por la sala, aclaró que el juez debe valorar si el consumidor medio podía comprender, al contratar, el funcionamiento económico de la cláusula, a partir de las prácticas estandarizadas del profesional. En el caso concreto, el Supremo ratifica la inexistencia de la debida transparencia en el momento de formalizar los préstamos, confirmando así el carácter abusivo de las cláusulas suelo. Esta doctrina se alinea con la sentencia del propio tribunal STS 241/2013, de 9 de mayo.

Comisiones de apertura: validez condicionada a un análisis individual

En un pronunciamiento paralelo, la Sala Primera del Tribunal Supremo reafirma la validez de la cláusula de comisión de apertura en contratos hipotecarios, siempre que supere un control de transparencia y de abusividad, aplicados de forma caso por caso. Esta posición se fundamenta en la sentencia n.º 816/2023, de 29 de mayo, confirmada por el TJUE en sus decisiones de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/24).

Según el Supremo, no cabe una declaración de nulidad generalizada de esta cláusula. Su licitud dependerá de que el consumidor haya recibido información clara y suficiente antes de la firma, conforme a la Orden de 5 de mayo de 1994, especialmente su anexo II, y de que no existan solapamientos o duplicidades con otros conceptos contractuales.

Entre los criterios relevantes para evaluar su validez destacan:

  • (i) redacción comprensible de la cláusula en la escritura;
  • (ii) conocimiento previo por parte del consumidor;
  • (iii) entrega de información precontractual y tarifaria; y
  • (iv) proporcionalidad del coste aplicado, atendiendo a estadísticas del mercado. En los casos resueltos, el Supremo verificó el cumplimiento de estos estándares, descartando cualquier abuso o falta de transparencia.

Jurisprudencia europea reciente: interpretaciones coherentes

El alto tribunal español subraya que su doctrina sobre la comisión de apertura se mantiene firme incluso ante nuevas resoluciones europeas. En particular, aclara que la sentencia del TJUE de 5 de junio de 2025 (asunto C-280/24), que versa sobre créditos al consumo y no sobre préstamos hipotecarios, no cuestiona los pronunciamientos previos sobre hipotecas, ya que trata conceptos jurídicos distintos.

Consulta o descarga algunas de las sentencias reseñadas aquí

Para consultar la sentencia del TS sobre cláusulas suelo referida en este artículo, haz clic aquí.

En resumen: equilibrio entre protección al consumidor y libertad contractual

Los dos fallos del Tribunal Supremo reflejan un enfoque equilibrado entre la tutela de los derechos de los consumidores y el respeto a la libertad contractual en el ámbito bancario. Por un lado, se sanciona la opacidad y desequilibrio derivado de la imposición de cláusulas suelo, al tiempo que se legitima la comisión de apertura si cumple con los parámetros legales de transparencia y proporcionalidad. La jurisprudencia reciente –tanto nacional como europea– incide en la necesidad de analizar con rigor las condiciones contractuales, sin caer en soluciones automáticas o generalistas. El consumidor, por tanto, encuentra respaldo cuando existe abuso, pero también se exige diligencia a la hora de valorar su información y consentimiento.

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