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Coste de instalación de un ascensor en una comunidad de propietarios para facilitar la accesibilidad a un vecino. ¿Aumenta el coste de adquisición de una vivienda transmitida a los efectos de calcular la ganancia patrimonial del vendedor?

Una señora ha transmitido una vivienda en cuya finca fue necesaria la instalación de un ascensor para facilitar la accesibilidad de un vecino. El coste de la obra se distribuye entre todos los vecinos, correspondiéndole a la señora una determinada cantidad.

La cuestión planteada es si el coste de la obra que sufraga la señora forma parte del valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.

La DGT concluye que, en el caso planteado, la instalación de un ascensor, como elemento nuevo, en un edificio no se puede considerar en ningún caso como gasto de reparación y conservación del edificio (un gasto de reparación y conservación no formará parte del valor de adquisición).

En este caso, se trata de una mejora del edificio en su conjunto, la cual repercute en los propietarios del mismo, los cuales por la normativa reguladora de la propiedad horizontal están obligados a costear. Y como tal mejora, aumentará el valor de adquisición de la vivienda a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial que se haya podido producir en dicha venta. Dicho aumento será en el importe sufragado exclusivamente por la señora.

TEXTO DE LA CONSULTA:

NUM-CONSULTA

V1992-20

ORGANO

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

FECHA-SALIDA

17/06/2020

NORMATIVA

LIRPF, Ley 35/2006, Art. 33 a 35.

DESCRIPCION-HECHOS

La consultante ha transmitido una vivienda en cuya finca fue necesaria la instalación de un ascensor para facilitar la accesibilidad de un vecino. El coste de la obra se distribuyó entre todos los vecinos, correspondiéndole a la consultante una determinada cantidad.

CUESTION-PLANTEADA

Si el coste la obra que sufragó la consultante forma parte del valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.

CONTESTACION-COMPLETA

La transmisión de la vivienda generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.

La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de la vivienda, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.

El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.

De acuerdo con este precepto, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, formarán parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente.

El concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo, en adelante RIRPF, en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario, entre los que incluye los gastos de conservación y reparación, que define como “los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como “los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros”.

De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

En el caso planteado, se debe señalar que la instalación de un ascensor, como elemento nuevo, en un edificio no se puede considerar, en ningún caso, como un gasto de reparación y conservación del edificio, circunstancia que implicaría, en determinados casos, la deducibilidad del mismo en el IRPF.

En definitiva, se trata de una mejora del edificio en su conjunto, la cual repercute en los propietarios del mismo, los cuales por la normativa reguladora de la propiedad horizontal están obligados a costear.

Por lo tanto, como tal mejora aumentará el valor de adquisición de la vivienda de la consultante a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial que se le haya podido producir en dicha venta. Dicho aumento será en el importe sufragado exclusivamente por la consultante.

Finalmente, resta por indicar que la ganancia patrimonial se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la ley del Impuesto.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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