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Alquiler turístico en la Ciudad de Palma: La prohibición constituye la última de las soluciones

EL TSJIB deja sin efecto la prohibición de alquiler turístico en pisos en la Ciudad de Palma ¿Y ahora qué?

Tras dos años de prohibición absoluta de la comercialización de estancias turísticas en viviendas sitas en edificios plurifamiliares en todo el municipio de Palma (Mallorca), el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares (en adelante, el “TSJIB”), ha estimado el recurso presentado por la asociación HABTUR BALEARES que interesaba la declaración de nulidad la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas.

El recurso presentado por HABTUR BALEARES sostenía, entre otros motivos, que la delimitación provisional no supera el “Test de necesidad y proporcionalidad” exigido por normativa europea. Por lo que respecta a la necesidad, no se acredita la existencia de una razón imperiosa de interés general que justifique el establecimiento de barreras de entrada al mercado de esta actividad; y en relación con la proporcionalidad, por existir instrumentos menos distorsionadores para perseguir los objetivos pretendidos.

Asimismo, y en relación con lo anterior, considera la parte recurrente que el Ayuntamiento de Palma ha vulnerado los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia para restringir la libertad de empresa de los explotadores de viviendas con fines turísticos, lo que determinaría la nulidad de la norma.

Así las cosas, el TSJIB ha decidió estimar el recurso sobre la base de que la delimitación provisional permite la comercialización de ETH en viviendas unifamiliares, excluyendo siempre y en todo caso su ejercicio en viviendas plurifamiliaresimpidiendo su explotación turística de una forma radical, sin que el Ayuntamiento haya justificado las razones imperiosas de interés general sobre las que se sustenta.

En este sentido, la sentencia pone de manifiesto que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y en aplicación de su doctrina, el Tribunal Supremo, han determinado que la explotación turística de inmuebles puede ser objeto de actuaciones preventivas y de control por parte de los entes públicos a fin de salvaguardar bienes básicos de los ciudadanos, pero estas modulaciones deben en todo caso estar amparadas en estos fines que exceden de la esfera individual, los cuales, por su trascendencia, habilitan la restricción de la regla de la libertad.

En este caso, el Ayuntamiento de Palma aprueba una vía de control tajante en cuanto a la posibilidad de explotación turística de viviendas sitas en inmuebles plurifamiliares, ya que simplemente las prohíbe, habilitando la posibilidad de comercialización en las viviendas unifamiliares, cuando el dibujo de la Ciudad de Palma demuestra que la gran mayoría de edificaciones residenciales pertenecen a la primera clasificación, y sin emplear otros mecanismos reguladores menos tajantes, no por ello carentes de efectos preventivos y dirigidos a los fines de interés general que el Consistorio trata de alcanzar a través de la ordenación provisional impugnada.

Entiende el TSJIB que las finalidades públicas perseguidas pueden obtenerse a través de medios menos radicales, ya que la prohibición constituye la última de las soluciones posibles a los efectos nocivos que la Administración demandada trata de evitar y atajar. El libre ejercicio de la actividad turística debe conjugarse con los intereses generales, y en esta interconexión pueden adoptarse decisiones administrativas que deben ser proporcionales, idóneas y necesarias para la colectividad.

La prohibición absoluta de la comercialización de ETH en edificios plurifamiliares no aparece como ponderada con las finalidades alegadas por el Ayuntamiento, el cual dispone de medios menos agresivos para la consecución de los fines perseguidos.

En efecto, el TSJIB ya se había pronunciado respecto a la problemática que presenta el alquiler turístico. Así pues, en su Sentencia nº 270/2021 pone de manifiesto que el uso como arrendamiento turístico puede comportar implantación de actividades que suponen un aumento de población flotante en detrimento de la residente, además de una posible distorsión en los precios del alquiler ordinario, alterando así el equilibrio de las ciudades. Por ello, la administración puede imponer restricciones a dichos usos turísticos por razones de convivencia, demografía, densidad, medio ambiente, escasez de recursos naturales, movilidad, entre otros.

Y en este mismo sentido, la Ley de Turismo de las Islas Baleares (art. 75.3.b)) permite la no admisión de comercialización de estancias turísticas en viviendas en todo o en parte de su término municipal, sea con respecto a todas las tipologías edificatorias o a algunas.

Por tanto, en vista del actual marco normativo y la reciente jurisprudencia del TSJIB, es de esperar que el Ayuntamiento de Palma se apresure a aprobar una nueva normativa que regule la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en el municipio de Palma, limitando el acceso a su desarrollo, pero esta vez, justificando la necesidad de dichas limitaciones en base al interés general, sin que, en ningún caso, pueda establecer prohibiciones de carácter genérico.

Probablemente, la nueva regulación implicará, de facto, una prohibición cuasi genérica para esta modalidad de arrendamiento en las viviendas plurifamiliares, pero esta vez, deberán hacerlo respetando los principios y los límites de nuestro ordenamiento jurídico, ya que no está de más recordar que los políticos, en su calidad de representantes de del pueblo, también están sometidos a la normativa que ellos mismos deciden aprobar.

Las reglas del juego también son aplicables a los que crean y controlan el juego”.

Marta Marina

Abogada especializada en Derecho de la empresa y Derecho inmobiliario en Moya & Emery


Artículo original publicado en Fibwi4diario – Canal4 Diario


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¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico? Nueva propuesta del Consell sobre estancias turísticas.

A principio de este año 2018, se publicó una propuesta del Consell de Mallorca sobre las estancias turísticas donde se proponía delimitar las zonas con el fin de limitar la comercialización de las estancias turísticas en las viviendas de uso residencial en Mallorca.

No ha sido hasta ahora cuando por fin se ha publicado una propuesta definitiva, elaborada por el Departamento de Territorio e Infraestructuras del Consell de Mallorca, ya que esta propuesta ha tenido que someterse a los procesos de los actos administrativos, con sus periodos de informes, alegaciones, objeciones, etc…

Sin embargo, todavía no está todo dicho, ya que actualmente dicha propuesta se encuentra bajo la revisión de la Comisión Balear de Medio Ambiente que tendrá un mes para emitir un informe vinculante. Así pues, tendremos que esperar hasta el 31 de julio para que el Consell decida si se aprueba o no esta propuesta.

Esta propuesta pretende cambiar el actual sistema de licencias, de una común para todos los tipos de estancias turísticas a diferenciarlas en dos tipos:

  • Alquiler por un máximo de 60 días al año: esta licencia se otorgará a los solicitantes que tengan su residencia habitual en la propiedad que desea alquilar.
  • Alquiler hasta 365 días al año: En este tipo de licencias se hará una distinción entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares. También podrá solicitarse en los casos en los que el solicitante no tenga su residencia habitual en la propiedad que se desea alquilar.

Como hemos visto, se hace una distinción entre viviendas unifamiliares y viviendas plurifamiliares (como por ejemplo los edificios de apartamentos). Esta división repercutirá en la división por zonas ya que en algunas sólo se permitirá el alquiler de viviendas unifamiliares. En los casos en los que se alquilen apartamentos se deberá obtener la autorización de la comunidad de propietarios.

Teniendo en cuenta estas divisiones de licencias y tipos de viviendas, vamos a ver en cuantas zonas se ha dividido la isla y su clasificación:

  1. Núcleos litorales turísticos vulnerables. (Zona 1)
  2. Resto de núcleos litorales turísiticos. (Zona 2)
  3. Núcleos de interior con mayor presión turística vulnerables. (Zona 3)
  4. Resto de núcleos de interior no vulnerables. (Zona 4)
  5. Suelo rústico Protegido. (Zona 5)
  6. Suelo rústico Común. (Zona 6)
  7. Zonas excluídas. (Zona 7)

ZONA 1: NÚCLEOS LITORALES TURÍSITOCS VULNERABLES:

En la zona 1 encontramos a Palmanova, Magaluf, Santa Ponça, Paguera, Bellavista, Cala Blava y Son Verí Nou.
En la zona del Arenal de Llucmajor sólo se permitirá el alquiler vacacional en las viviendas de tipo unifamiliar.

En la zona 1 el tipo de alquiler será el de 60 días.  Tanto en las viviendas unifamiliares como en  las plurifamiliares situadas en estas zonas, sólo podrán comercializarse las estancias turísiticas durante 60 días al año y siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual en la propiedad. En los casos en los que se desee alquilar un apartamento se deberá obtener la autorización de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 2: RESTO DE NÚCLEOS LITORALES TURÍSITCOS.

En esta zona, tal y como indica su nombre, encontraremos el resto de núcleos litorales turísticios: Sant Elm, Costa d’en Blanes, Portals Nous, Illetas, Cala Vinyes, Puerto de Andratx, Camp de mar, El Toro, Costa de la Calma, Portals Vells, Sa Torre, Bahía Grande, El Dorado, Bahía Azul, Cala Pi, Vallgonera, S’Estanyol, Ses Covetes, La Rápita, Colonia de Sant Jordi, Cala Santanyí, Cala Llombards, Cala Figuera, Cala Mondragó, Portopetro, Cala d’Or, Cala Ferrera, Cala Marçal, Portocolom, Cala Murada, Es Domingos, Calas de Mallorca, S’Estany d’es mas, Cala Mendia, Cala Anguila, S’Illot, Porto Cristo, Sa Coma, Cala Millor, Cala Bona, Port Vell, Costa dels Pins, Canyamel, Font de sa Cala, Cala Ratjada, Cala Mesquida, Betlem, Colonia de Sant Oere, Son Serra de Marina, Can Picafort, Puerto de Alcudia, Puerto de Pollensa, Bonaire, Es Barcarés, Formentor, Cala Sant Vicenç,…
En cuanto a la Playa de Muro que también se encontraba en esta categoría, pasa a tener totalmente prohibido el alquiler turístico en las viviendas plurifamiliares.
El Puerto de Soller se Mantiene en esta categoría pero excluyendo el Centro Histórico que quedará limitado el alquiler vacacional a los 60 días al año.

Para esta zona se podrán aplicar ambos tipos de alquiler:

  • 60 días al año, para viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual  en dicha propiedad.
  • 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares, para este último siempre con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 3: NÚCLEOS DE INTERIOR CON MAYOR PRESIÓN TURÍSTICA – VULNERABLES

Son las zonas de Alcuida, Banyalbufar, Port des Canonge, Orient, Ullaró, Deià, Llucalcari, Sa Cala, S’Empeltada, Estellencs, Fornalutx, Marratxinet, Pollença, Es Vilá, La Font, Santanyí, Ses Salines, Soller, Biniaraix, L’Horta, Valldemosa, Es port de Valldemosa, S’Arxiduc y Son Ferrandell.

En estas zonas sólo se podrán comercializar las estancias turísticas durante 60 días al año con las condiciones propias de este tipo de alquiler.

ZONA 4: RESTO DE NÚCLEOS DE INTERIOR – NO VULNERABLES

Igual que en la zona 2, el propio nombre indica que en esta zona encontraremos el resto de zonas de interior como son Felanitx, Llucmajor, S’Arracó, Andratx, Capdellá, Calviá, Galilea, Son Serralta, Puigpunyent, Esporles, Bunyola, Palmanova, Sa Coma, Santa María, Sa Cabana, Pont d’Inca, Pla de na Tesa, Portol, Consell, Binissalem, Biniamar, Lloseta, Mancor, Selva, Inca, Caimari, Sa Pobla, Alaró, Lluc, Búger, Sencelles, Santa Eugenia, Costitx, Lloret, Pina, Algaida, Montuiri, Manacor, Sant Llorenç, Son Servera, Artà, Capdepera, Santa Margalida, Petra, Vilafranca, Sant Joan,…

En la zona cuatro se podrán alquilar las viviendas unifamiliares y plurifamiliares en ambas modalidades siempre y cuando se cumplan las condiciones típicas de cada una de ellas.

Excepciones:
*En cuanto a los cambios que encontramos con respecto a la propuesta inicial es que se incorporan a esta categoría S’Esgleieta, Ruberts, Es Carritxó, Ses Coves, Ariany, Es Llobards y Randa que salen de la zona tres. Además estas zonas podrán tener el alquiler vacacional de hasta 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares.
*Para Marratxí el alquiler tiene dos tipos de modalidad: si se quiere alquilar un piso podrá aplicarse el alquiler de hasta 60 días al año. Para las viviendas unifamiliares se permite el alquiler durante los 365 días al año.
*En Muro sólo se permitirá el alquiler vacacional para viviendas unifamiliares.

ZONA 5: SUELO RÚSTICO PROTEGIDO

La ley turística Balear prohíbe la comercialización de las estancias turísticas en esta zonas.

Entendemos como suelo rústico protegido las Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP), las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) y las Áreas de Protección Territorial (APT).

ZONA 6: SUELO RÚSTICO COMÚN

Comprende el resto de zonas de suelo rústico no consideradas como protegidos. El alquiler en estas zonas podrá ser de 60 días o de 365 días.

ZONA 7: ZONAS EXCLUIDAS.

Las zonas excluidas son los polígonos industriales, una zona de servidumbre aeroportuaria próxima al aeropuerto y Ses Casetes des Capellans.

Queda totalmente prohibido el alquiler vacacional para cualquier tipología de vivienda.

Por lo tanto, con esta nueva propuesta así quedaría dividida la isla en cuanto a las distintas posibilidades de comercialización de las estancias turísticas.

Quedamos a la espera de las próximas resoluciones para manteneros actualizados sobre el nuevo régimen de estancias turísticas.

Si deseas tener más información sobre esta propuesta de estancias turísticas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico de Moya&Emery. Estaremos encantados de atenderte.
Puedes ponerte en contacto con nosotros llamándonos al 971 72 80 10, o puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
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