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¿Vas a pedir una hipoteca? Ley Hipotecaria 2018

Año nuevo, ¿casa nueva? Puede que sea uno de tus propósitos de año nuevo, y si es así te interesará saber todo lo que tenga que ver con la financiación para conseguir la casa de tus sueños. Las nuevas reformas en la Ley Hipotecaria para 2018 traen condiciones favorables para los que buscan una hipoteca. Según algunos expertos, el entorno de los tipos de interés tan bajos y las medidas que traerá la nueva ley hacen que sea un momento idóneo para pedir una hipoteca. Sin embargo para poder ponerla en marcha necesitarás 10 documentos que hoy te vamos a detallar en nuestro blog:

FICHA RESUMEN
Esta es una de las grandes novedades que nos trae la Ley Hipotecaria y que se espera que con ella se pueda paliar la gran litigiosidad hipotecaria. Esta ficha resumen consiste en toda la documentación fundamental sobre el préstamo y una serie de alertas sobre las condiciones más complejas que las entidades bancarias deberán poner a tu disposición con una antelación de al menos 7 días naturales. El banco te deberá entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con una oferta vinculante que se pueda comparar con la de la competencia, y los detalles principales de las condiciones del contrato.

HOJA DE ADVERTENCIAS
Además, otra de las cosas que se han discutido en el Ejecutivo ha sido la entrega al cliente de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiaE) que alerte al consumidor de las cláusulas y elementos más importantes del préstamo. Según lo que encontramos en el proyecto de ley, esta ficha tiene que incluir al menos una referencia al tiempo de interés aplicable (y serán aceptables los índices o tipos de interés de referencia que se publiquen en el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad o bien los que se publiquen en el Banco de España). En este documento se deberán especificar si existen cláusulas suelo o algún tipo de límite a la variación de la cuota frente a la evolución del índice, aclarar las condiciones de vencimiento anticipado que permitirían al banco cancelar el crédito y ejecutora la garantía inmobiliaria, los costes derivados, el reparto de los gastos de constitución y la divisa en la que se emite la hipoteca.

SIMULACROS
Cuando nos encontremos con una hipoteca a tipo variable, el banco tendrá que entregarte un documento adicional de simulacros en los que se muestren cómo variarían las cuotas mensuales en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

HIPOTECA ESTÁNDAR
A pesar de que en el proyecto de ley no se detalla el diseño de la hipoteca, la normativa introduce la creación de un contrato hipotecario estándar muy simple y que entidades o consumidores estarán obligados a utilizar si la otra parte lo solicita. Este modelo tipo estará sujeto a su desarrollo reglamentario y podemos esperar que al no incluirse las cláusulas que limiten el riego de la entidad, este contrato sea muy simple pero con condiciones financieras más caras que las que en principio tendrán las que diseñe el propio banco.

COPIA DEL CONTRATO
En ambas modalidades, el banco tiene que facilitar también al cliente y con una semana de antelación, una copia del contrato en la que se desglose con detalle todas las condiciones que hemos comentado anteriormente. En esta hoja también se tendrán que incluir todos los gastos que estén asociados a la firma del contrato, especificando en la factura el arancel notarial, los derechos registrales, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados o las costas de la gestoría y por su puesto a quién corresponde abonarlos.

SEGUROS
Los seguros no estarán incluidos en las hipotecas por lo que si el banco quiere exigirte la suscripción de un seguro con sus propias garantías, o una póliza de daños sobre el inmueble al que se le aplica la hipoteca, te tendrá que entregar por escrito las condiciones del seguro que exige, por lo tanto podrás buscar en la competencia otro seguro si te conviene más.

PRESUPUESTOS Y COMISIONES
En cumplimiento con la directiva europea en materia hipotecaria, la reforma pone límite a la venta cruzada de productos por los que el banco ofrece actualmente un crédito asociado a otra serie de productos como son los seguros de vida o de hogar. En esta nueva reforma está previsto que se prohíba esta práctica. A pesar de que la venta combinada de productos estará permitida, se obligará a la entidad a facilitar dos presupuestos, uno en el que solamente figure el crédito y otro que incluya el crédito más el coste de estos seguros. Seguramente seguiremos encontrando un paquete completo para hacer una oferta más asequible, pero siempre tendrás la decisión última de si quieres contratar estos seguros. La nueva ley hipotecaria también regulará las comisiones que puede cobrar el banco por el préstamo. Se establecerá que solo podrá cobrarse al consumidor costas asociadas al crédito cuando hayan sido aceptados expresamente y siempre que se correspondan a servicios prestados o gastos acreditados. Se acotan las comisiones hasta el punto en el que sólo se podrá pactar una única comisión de apertura que englobe los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo o cosas similares que actualmente se cobran por separado. También se incluyen en este apartado las posibles comisiones que puedan surgir por el cambio de moneda en casos de hipotecas multidivisa.

COPIA DEL NOTARIO
El banco deberá informar al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija antes de obtener la autorización para inscribir públicamente el contrato del préstamo. Por lo tanto, la entidad tendrá que preparar una copia íntegra de la documentación que hemos mencionado en los puntos anteriores para entregarla al fedatario público. No sólo esto, si no que además el banco deberá remitir al notario que se haya elegido por el consumidor, toda la documentación de forma telemática mediante la interconexión de plataformas entre los prestamistas y el Consejo General del Notariado.

ACTA
Cuando recibamos toda esta información del banco y nos encontremos dentro del plazo de 7 días antes de la firma del contrato, deberás visitar al notario para que este te verifique que la documentación está completa, correcta y ha sido comprendida por el interesado. En este momento, el notario levantará un acta, avalando el cumplimiento de forma y plazos, en la que también constarán las dudas que se hayan planteado como también las pruebas prácticas realizadas para asegurar que se entienden todos los efectos de las cláusulas del contrato en todos los escenarios económicos, sobre todo en los casos en los que varia el tipo de interés y las coberturas de riesgo que incluye la entidad. El notario deberá especificarte las condiciones que se incluyen en la ficha de advertencia de cláusulas complejas haciendo referencia expresa a cada una de ellas en el acta y no valdrá una afirmación genérica sobre la explicación que se ha realizado.

TEST Y MANUSCRITO DE ACEPATCIÓN
También ante notario, tendrás que realizar un test en el que tendrás que detallar la documentación recibida y las aclaraciones que se han hecho. Después, se deberá firmar de forma manuscrita y ante notario que se ha recibido toda la información al menos 7 días antes de la firma y manifestar “que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. Esta primera visita al notario deberá realizarse como muy tarde el día anterior a la fecha de autorización de escritura pública de la hipoteca. Todo el asesoramiento y el acta no tendrá coste arancelario.

Teniendo todo esto en orden llega la fecha de la firma. En este momento el notario deberá haber comprobado que las cláusulas incluidas en el contrato son válidas. Para poder comprobarlo, tendrá que cotejarlas con el Registro de Condiciones Generales en el que deberán inscribirse las sentencias firmes dictadas en litigios individuales o colectivos que aludan a las cláusulas declaradas nulas por se abusivas.

Todo este nuevo proyecto de ley está pensado para poder modular algunas de las cláusulas hipotecarias que más controversia judicial han venido despertando y cuya nueva redacción conviene conocer.

  • Los intereses de demora ya no podrán pactarse entre las partes y se fijarán en el triple del precio del dinero.
  • El deudor tendrá derecho a convertir a euros las hipotecas emitidas en otras divisas a lo largo de la vida útil de la hipoteca.
  • La cláusula de vencimiento anticipado (que es el que permite al banco ejecutar el préstamo a iniciar los trámites de desahucio) no podrán activarse al menos hasta que se sumen 9 meses de impago o el 2% del capital en la primera mitad del contrato o bien que sean 12 mensualidades o el 4% de la cantidad después.

Lo más importante de esta nueva reforma son las comprobaciones de la hipoteca y el hincapié que se realiza para que el consumidor comprenda qué está contratando sin que el banco pueda permitirse el lujo de incluir cláusulas abusivas.

¿Estás pensando en pedir una hipoteca? Contacta con nosotros. Trabajamos diariamente con las entidades bancarias más importantes y podemos ayudarte a la hora de llevar a cabo esta nueva aventura de comprar una vivienda. Puedes contactar con nosotros llamándonos al 971 72 80 10 o visitándonos en nuestras oficinas en Mallorca.

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