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Alquiler turístico en la Ciudad de Palma: La prohibición constituye la última de las soluciones

EL TSJIB deja sin efecto la prohibición de alquiler turístico en pisos en la Ciudad de Palma ¿Y ahora qué?

Tras dos años de prohibición absoluta de la comercialización de estancias turísticas en viviendas sitas en edificios plurifamiliares en todo el municipio de Palma (Mallorca), el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares (en adelante, el “TSJIB”), ha estimado el recurso presentado por la asociación HABTUR BALEARES que interesaba la declaración de nulidad la delimitación provisional de las zonas aptas para la comercialización de estancias turísticas.

El recurso presentado por HABTUR BALEARES sostenía, entre otros motivos, que la delimitación provisional no supera el “Test de necesidad y proporcionalidad” exigido por normativa europea. Por lo que respecta a la necesidad, no se acredita la existencia de una razón imperiosa de interés general que justifique el establecimiento de barreras de entrada al mercado de esta actividad; y en relación con la proporcionalidad, por existir instrumentos menos distorsionadores para perseguir los objetivos pretendidos.

Asimismo, y en relación con lo anterior, considera la parte recurrente que el Ayuntamiento de Palma ha vulnerado los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia para restringir la libertad de empresa de los explotadores de viviendas con fines turísticos, lo que determinaría la nulidad de la norma.

Así las cosas, el TSJIB ha decidió estimar el recurso sobre la base de que la delimitación provisional permite la comercialización de ETH en viviendas unifamiliares, excluyendo siempre y en todo caso su ejercicio en viviendas plurifamiliaresimpidiendo su explotación turística de una forma radical, sin que el Ayuntamiento haya justificado las razones imperiosas de interés general sobre las que se sustenta.

En este sentido, la sentencia pone de manifiesto que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, y en aplicación de su doctrina, el Tribunal Supremo, han determinado que la explotación turística de inmuebles puede ser objeto de actuaciones preventivas y de control por parte de los entes públicos a fin de salvaguardar bienes básicos de los ciudadanos, pero estas modulaciones deben en todo caso estar amparadas en estos fines que exceden de la esfera individual, los cuales, por su trascendencia, habilitan la restricción de la regla de la libertad.

En este caso, el Ayuntamiento de Palma aprueba una vía de control tajante en cuanto a la posibilidad de explotación turística de viviendas sitas en inmuebles plurifamiliares, ya que simplemente las prohíbe, habilitando la posibilidad de comercialización en las viviendas unifamiliares, cuando el dibujo de la Ciudad de Palma demuestra que la gran mayoría de edificaciones residenciales pertenecen a la primera clasificación, y sin emplear otros mecanismos reguladores menos tajantes, no por ello carentes de efectos preventivos y dirigidos a los fines de interés general que el Consistorio trata de alcanzar a través de la ordenación provisional impugnada.

Entiende el TSJIB que las finalidades públicas perseguidas pueden obtenerse a través de medios menos radicales, ya que la prohibición constituye la última de las soluciones posibles a los efectos nocivos que la Administración demandada trata de evitar y atajar. El libre ejercicio de la actividad turística debe conjugarse con los intereses generales, y en esta interconexión pueden adoptarse decisiones administrativas que deben ser proporcionales, idóneas y necesarias para la colectividad.

La prohibición absoluta de la comercialización de ETH en edificios plurifamiliares no aparece como ponderada con las finalidades alegadas por el Ayuntamiento, el cual dispone de medios menos agresivos para la consecución de los fines perseguidos.

En efecto, el TSJIB ya se había pronunciado respecto a la problemática que presenta el alquiler turístico. Así pues, en su Sentencia nº 270/2021 pone de manifiesto que el uso como arrendamiento turístico puede comportar implantación de actividades que suponen un aumento de población flotante en detrimento de la residente, además de una posible distorsión en los precios del alquiler ordinario, alterando así el equilibrio de las ciudades. Por ello, la administración puede imponer restricciones a dichos usos turísticos por razones de convivencia, demografía, densidad, medio ambiente, escasez de recursos naturales, movilidad, entre otros.

Y en este mismo sentido, la Ley de Turismo de las Islas Baleares (art. 75.3.b)) permite la no admisión de comercialización de estancias turísticas en viviendas en todo o en parte de su término municipal, sea con respecto a todas las tipologías edificatorias o a algunas.

Por tanto, en vista del actual marco normativo y la reciente jurisprudencia del TSJIB, es de esperar que el Ayuntamiento de Palma se apresure a aprobar una nueva normativa que regule la comercialización de estancias turísticas en viviendas de uso residencial en el municipio de Palma, limitando el acceso a su desarrollo, pero esta vez, justificando la necesidad de dichas limitaciones en base al interés general, sin que, en ningún caso, pueda establecer prohibiciones de carácter genérico.

Probablemente, la nueva regulación implicará, de facto, una prohibición cuasi genérica para esta modalidad de arrendamiento en las viviendas plurifamiliares, pero esta vez, deberán hacerlo respetando los principios y los límites de nuestro ordenamiento jurídico, ya que no está de más recordar que los políticos, en su calidad de representantes de del pueblo, también están sometidos a la normativa que ellos mismos deciden aprobar.

Las reglas del juego también son aplicables a los que crean y controlan el juego”.

Marta Marina

Abogada especializada en Derecho de la empresa y Derecho inmobiliario en Moya & Emery


Artículo original publicado en Fibwi4diario – Canal4 Diario


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About property purchasing in Majorca by British after Brexit

Few days ago we could read in the papers, here in Majorca, some headlines like this one:

British will only be able to purchase properties (in Spain) with a military authorisation

Unfortunately, the provided information is not accurate and Moya & Emery wants to clarify that the mentioned military authorization is not required if a British wants to purchase an urban property (flats, villas, etc.) according to section 35.1 of the Royal Decree 689/1978.

We recommend you to get legal advice before purchasing a property to avoid any problem. For sure, as it is one of our finest expertises, you can choose our legal firm in case you need.


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Nicolás Emery en Radio Calvià FM sobre el BREXIT

Nicolás Emery visitó los estudios de Radio Calvià FM para responder a muchos de los interrogantes que está generando el BREXIT tanto para los empresarios baleares como para los numerosos ciudadanos británicos que son residentes en las islas o que son turistas asiduos o poseedores de una segunda residencia:

¿Qué implicaciones para empresarios de Baleares tiene el Brexit? ¿Puedo seguir contratando a ciudadanos del Reino Unido en mi empresa?  ¿Tendrá el trabajador la consideración de no-comunitario)? ¿Qué pasa con la compra de mercancías procedentes del Reino Unido? ¿Hay que liquidar el IVA en la aduana? ¿Seguirá funcionando el método de inversión del sujeto pasivo? ¿Hay que pagar aranceles? ¿Qué ocurrirá con la prestación de servicios? serán operaciones intracomunitarias exentas? ¿Qué régimen será aplicable a los turistas del Reino Unido en sus visitas a España? ¿Podrán solicitar la devolución del IVA pagado por los productos adquiridos en los comercios locales en su estancia? ¿Qué ajustes tiene que hacer el proveedor en recargo de equivalencia que efectúa la devolución de cuotas al viajero? ¿Pueden los ciudadanos del Reino Unido seguir viajando con sólo el DNI o necesitarán pasaporte? ¿Qué ocurre con la Seguridad Social? ¿Y con la sanidad? ¿Y si son pensionistas?


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Moya & Emery traslada su oficina de Calvià al Carrer Còrdova, 2

En MOYA & EMERY Asesoría y Consulting hemos trasladado nuestras oficinas de Calvià. A una distancia mínima de nuestra anterior ubicación (a escasos 50 m del antiguo “Club de Hielo” en que radicaba nuestra anterior oficina) y en el mismo Carrer Còrdova, ahora en los bajos del número 2, haciendo esquina con el Carrer de Castelló, encontrarás unas nuevas instalaciones con más personal y puntos de atención, salas de reuniones y despachos para procurarte el mejor servicio posible.

Aunque debido a la pandemia hemos pospuesto la inauguración oficial, la oficina está completamente operativa y a pleno rendimiento y estaremos encantados de atenderte en tus consultas.

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AVISO A CLIENTES

Por causa del RD 463/2020 de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, nuestras oficinas permanecerán cerradas al público y no atenderemos de forma presencial. No obstante, les atendemos a través de nuestras líneas telefónicas 971728010 y 971132359 y a través de nuestros mails emery@moyaemery.com  laboral@moyaemery.com  fiscal@moyaemery.com

¡Salud y fuerza!

Todo irá bien

AJD: el único impuesto del que querrás oír hablar.

Abrimos un nuevo capítulo para las reclamaciones hipotecarias. Después de la Cláusula Suelo llega el “AJD”, el único impuesto del que querrás saber más.

El AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) es un impuesto que se debe pagar a la Agencia Tributaria al constituir una hipoteca. Al constituir una hipoteca, lo normal era que el deudor hipotecario se encargara de cubrir los gastos del AJD, pero con la reciente sentencia del 16 de octubre del Tribunal Supremos, las cosas cambian.

La Sala de los Contencioso-administrativo del Tribunal Supremo dicta una sentencia por la que declara que deberá ser la entidad financiera la que se encargue de pagar este impuesto.

La cosa tiene su miga, ya que el Tribunal, que es experto en materia tributaria, anula el artículo 68.2 del reglamento del impuesto AJD por considerarlo contrario a la Ley que lo desarrollaba, ya que, el sujeto pasivo de este impuesto que nace del otorgamiento de la escritura de la hipoteca, debe ser a favor de quien se otorga, siendo esta la entidad financiera, ya que es ella a quien le interesa que el préstamo hipotecario se otorgue en escritura pública y se inscriba en el registro de la propiedad, porque si es así, tendrá carácter ejecutivo en el caso de impago por el deudor hipotecario.

Este criterio causa controversia ya que se opone al criterio que ya se encontraba consolidado por la Sala de lo Contencioso-administrativo del TS y por lo tanto, pone en entredicho la última sentencia de la Sala de lo Civil del propio TS de febrero de 2018 que establecía en su fallo justo lo contrario.

Ahora que tenemos un poco más claro que es el AJD, viene lo más importante:

¿Quiénes pueden reclamar?

Podrás reclamar si has suscrito una hipoteca en los últimos 4 años. La Asociación de Usuarios Financieros calcula que hay alrededor de 8 millones de prestamos hipotecarios afectados por este fallo del TS, así que es muy posible que puedas reclamar. Si firmaste tu hipoteca antes de 4 años, puedes revisar que exista una cláusula abusiva por gastos impuestos al consumidor que no tendrías que asumir, como otros gastos que ya se vienen reclamando a los juzgados como los gastos de notaría, registro, tasación, etc.

Vale pero… ¿Qué es lo que puedo reclamar?

Podrás reclamar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados que seguramente pagaste al constituir una hipoteca. Ahora, tendrá que pagarlo el banco. Este impuesto es gran parte de los gastos relacionados con la firma del préstamo hipotecario.

Y ¿Cuánto dinero se puede reclamar?

Cada comunidad autónoma gestiona el impuesto de forma distinta. El AJD representa un porcentaje sobre la escritura notarial en la que se formaliza la hipoteca. Este porcentaje varía en función de la comunidad autónoma en la que se haya firmado la hipoteca. En Baleares, el tipo general en documentos notariales se encuentra en el 1’2%. Así pues, nos encontramos ante una media de 4000€ que puedes llegar a reclamar.

¿Cuáles son los pasos a seguir?

Se recomienda interponer una reclamación por escrito a la propia entidad financiera y posteriormente al Banco de España, es decir, acudir a la vía extrajudicial. Sin embargo los bancos están derivando estas reclamaciones a la vía Administrativa.

La vía administrativa consiste en acudir a las oficinas de hacienda de las distintas comunidades autónomas. Podrás acudir conforme lo indicado en el artículo 120.3 de la Ley General Tributaria pero sólo podrás recuperar el impuesto de actos jurídicos documentados.

La otra alternativa es acudir a la vía judicial, interponiendo una demanda en la que podrás reclamar no sólo el impuesto AJD si no también todos los gastos derivados de la hipoteca como los de notaria, de gestoría, de tasación, etc.

Si quieres ponerte en marcha y recuperar lo que te pertecene, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Estudiaremos tu caso y elaboraremos un plan para conseguir el éxito en tu reclamación. Puedes pedir cita previa en el 971 72 80 10 o venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca, estaremos encantados de atenderte.

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Nuevas puertas abiertas para las reclamaciones por cláusula suelo

El Tribunal Supremo nos trae una nueva sentencia sobre cláusulas suelo que supone nuevas perspectivas para los afectados por las cláusulas suelo. El Tribunal anuló una cláusula suelo de una hipoteca que fue revisada por la prestataria y por el banco años después por una novación.

El caso corresponde a una negociación donde la clienta aceptó expresamente la cláusula abusiva por la entidad que emitió el préstamo, el Banco Popular. A pesar de ello, el Tribunal Supremo considera aún habiendo firmado y aceptado la cláusula existía un déficit de información, por lo que este motivo le hico revocar el fallo de la Audiencia de Sevilla que el pasado 2014 le dio la razón al banco.

Esta sentencia supone un antes y un después en la historia de las cláusulas suelo y también para ls hipotecas con Euribor, abriendo un precedente para la jurisprudencia y creando nuevas vías de reclamación para los afectados.

El punto clave de la sentencia es el déficit de información en las cláusulas suelo. Este caso ha estado dando vueltas entres los distintos juzgados, ya que antes de llegar al Tribunal Supremo, había pasado por la Audiencia de Sevilla dándole la razón al banco, oponiéndose al criterio inicial del juzgado mercantil de Sevilla que en 2014 había fallado a favor de la demandante y anulado la cláusula suelo por falta de transparencia.

La Audiencia dio la razón al banco por considerar que la afectada había aceptado una cláusula suelo “clara, concreta y sencilla”. Sin embargo la afectada decidió recurrir esta casación y el TS le da la razón por considerar que ni en ninguna ocasión, ni en la hipoteca principal ni en la novación, se realizó un “plus de información y tratamiento principal de la cláusula suelo que permitía a la clienta adoptar su decisión con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que comportaba dicha cláusula”. Con esta afirmación el TS nos abre una nueva puerta ya que firmar una novación no significa consentimiento expreso. por lo tanto, se considera que el banco siempre mantuvo un “déficit de información, que no queda suplido por la lectura de la escritura o por la claridad gramatical que pueda resultar de la redacción de la cláusula suelo”.

Uno de los motivos principales por los que muchos de los afectados no se iniciaban en el proceso de reclamación de cláusulas suelo se debía a que se habían realizado modificaciones a sus préstamos hipotecarios iniciales, pero con esta nueva sentencia se abre una nueva vía para todas aquellas personas afectadas por la cláusula suelo, ya que a partir de ahora se entiende que el consumidor siempre estará en desventaja con la entidad bancaria.

¿Eres un afectado de la cláusula suelo? ¿Tenías miedo a reclamar por haber firmado una novación de tu hipoteca? Llámanos y te asesoraremos para que te devuelvan lo que es tuyo. 

Pide tu cita previa en el 971 72 80 10 o en nuestras oficinas en Mallorca.

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¿Puedo alquilar mi vivienda para uso turístico? Nueva propuesta del Consell sobre estancias turísticas.

A principio de este año 2018, se publicó una propuesta del Consell de Mallorca sobre las estancias turísticas donde se proponía delimitar las zonas con el fin de limitar la comercialización de las estancias turísticas en las viviendas de uso residencial en Mallorca.

No ha sido hasta ahora cuando por fin se ha publicado una propuesta definitiva, elaborada por el Departamento de Territorio e Infraestructuras del Consell de Mallorca, ya que esta propuesta ha tenido que someterse a los procesos de los actos administrativos, con sus periodos de informes, alegaciones, objeciones, etc…

Sin embargo, todavía no está todo dicho, ya que actualmente dicha propuesta se encuentra bajo la revisión de la Comisión Balear de Medio Ambiente que tendrá un mes para emitir un informe vinculante. Así pues, tendremos que esperar hasta el 31 de julio para que el Consell decida si se aprueba o no esta propuesta.

Esta propuesta pretende cambiar el actual sistema de licencias, de una común para todos los tipos de estancias turísticas a diferenciarlas en dos tipos:

  • Alquiler por un máximo de 60 días al año: esta licencia se otorgará a los solicitantes que tengan su residencia habitual en la propiedad que desea alquilar.
  • Alquiler hasta 365 días al año: En este tipo de licencias se hará una distinción entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares. También podrá solicitarse en los casos en los que el solicitante no tenga su residencia habitual en la propiedad que se desea alquilar.

Como hemos visto, se hace una distinción entre viviendas unifamiliares y viviendas plurifamiliares (como por ejemplo los edificios de apartamentos). Esta división repercutirá en la división por zonas ya que en algunas sólo se permitirá el alquiler de viviendas unifamiliares. En los casos en los que se alquilen apartamentos se deberá obtener la autorización de la comunidad de propietarios.

Teniendo en cuenta estas divisiones de licencias y tipos de viviendas, vamos a ver en cuantas zonas se ha dividido la isla y su clasificación:

  1. Núcleos litorales turísticos vulnerables. (Zona 1)
  2. Resto de núcleos litorales turísiticos. (Zona 2)
  3. Núcleos de interior con mayor presión turística vulnerables. (Zona 3)
  4. Resto de núcleos de interior no vulnerables. (Zona 4)
  5. Suelo rústico Protegido. (Zona 5)
  6. Suelo rústico Común. (Zona 6)
  7. Zonas excluídas. (Zona 7)

ZONA 1: NÚCLEOS LITORALES TURÍSITOCS VULNERABLES:

En la zona 1 encontramos a Palmanova, Magaluf, Santa Ponça, Paguera, Bellavista, Cala Blava y Son Verí Nou.
En la zona del Arenal de Llucmajor sólo se permitirá el alquiler vacacional en las viviendas de tipo unifamiliar.

En la zona 1 el tipo de alquiler será el de 60 días.  Tanto en las viviendas unifamiliares como en  las plurifamiliares situadas en estas zonas, sólo podrán comercializarse las estancias turísiticas durante 60 días al año y siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual en la propiedad. En los casos en los que se desee alquilar un apartamento se deberá obtener la autorización de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 2: RESTO DE NÚCLEOS LITORALES TURÍSITCOS.

En esta zona, tal y como indica su nombre, encontraremos el resto de núcleos litorales turísticios: Sant Elm, Costa d’en Blanes, Portals Nous, Illetas, Cala Vinyes, Puerto de Andratx, Camp de mar, El Toro, Costa de la Calma, Portals Vells, Sa Torre, Bahía Grande, El Dorado, Bahía Azul, Cala Pi, Vallgonera, S’Estanyol, Ses Covetes, La Rápita, Colonia de Sant Jordi, Cala Santanyí, Cala Llombards, Cala Figuera, Cala Mondragó, Portopetro, Cala d’Or, Cala Ferrera, Cala Marçal, Portocolom, Cala Murada, Es Domingos, Calas de Mallorca, S’Estany d’es mas, Cala Mendia, Cala Anguila, S’Illot, Porto Cristo, Sa Coma, Cala Millor, Cala Bona, Port Vell, Costa dels Pins, Canyamel, Font de sa Cala, Cala Ratjada, Cala Mesquida, Betlem, Colonia de Sant Oere, Son Serra de Marina, Can Picafort, Puerto de Alcudia, Puerto de Pollensa, Bonaire, Es Barcarés, Formentor, Cala Sant Vicenç,…
En cuanto a la Playa de Muro que también se encontraba en esta categoría, pasa a tener totalmente prohibido el alquiler turístico en las viviendas plurifamiliares.
El Puerto de Soller se Mantiene en esta categoría pero excluyendo el Centro Histórico que quedará limitado el alquiler vacacional a los 60 días al año.

Para esta zona se podrán aplicar ambos tipos de alquiler:

  • 60 días al año, para viviendas unifamiliares y plurifamiliares siempre y cuando el propietario tenga su residencia habitual  en dicha propiedad.
  • 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares, para este último siempre con la aprobación de la Comunidad de Propietarios.

ZONA 3: NÚCLEOS DE INTERIOR CON MAYOR PRESIÓN TURÍSTICA – VULNERABLES

Son las zonas de Alcuida, Banyalbufar, Port des Canonge, Orient, Ullaró, Deià, Llucalcari, Sa Cala, S’Empeltada, Estellencs, Fornalutx, Marratxinet, Pollença, Es Vilá, La Font, Santanyí, Ses Salines, Soller, Biniaraix, L’Horta, Valldemosa, Es port de Valldemosa, S’Arxiduc y Son Ferrandell.

En estas zonas sólo se podrán comercializar las estancias turísticas durante 60 días al año con las condiciones propias de este tipo de alquiler.

ZONA 4: RESTO DE NÚCLEOS DE INTERIOR – NO VULNERABLES

Igual que en la zona 2, el propio nombre indica que en esta zona encontraremos el resto de zonas de interior como son Felanitx, Llucmajor, S’Arracó, Andratx, Capdellá, Calviá, Galilea, Son Serralta, Puigpunyent, Esporles, Bunyola, Palmanova, Sa Coma, Santa María, Sa Cabana, Pont d’Inca, Pla de na Tesa, Portol, Consell, Binissalem, Biniamar, Lloseta, Mancor, Selva, Inca, Caimari, Sa Pobla, Alaró, Lluc, Búger, Sencelles, Santa Eugenia, Costitx, Lloret, Pina, Algaida, Montuiri, Manacor, Sant Llorenç, Son Servera, Artà, Capdepera, Santa Margalida, Petra, Vilafranca, Sant Joan,…

En la zona cuatro se podrán alquilar las viviendas unifamiliares y plurifamiliares en ambas modalidades siempre y cuando se cumplan las condiciones típicas de cada una de ellas.

Excepciones:
*En cuanto a los cambios que encontramos con respecto a la propuesta inicial es que se incorporan a esta categoría S’Esgleieta, Ruberts, Es Carritxó, Ses Coves, Ariany, Es Llobards y Randa que salen de la zona tres. Además estas zonas podrán tener el alquiler vacacional de hasta 365 días al año en viviendas unifamiliares y plurifamiliares.
*Para Marratxí el alquiler tiene dos tipos de modalidad: si se quiere alquilar un piso podrá aplicarse el alquiler de hasta 60 días al año. Para las viviendas unifamiliares se permite el alquiler durante los 365 días al año.
*En Muro sólo se permitirá el alquiler vacacional para viviendas unifamiliares.

ZONA 5: SUELO RÚSTICO PROTEGIDO

La ley turística Balear prohíbe la comercialización de las estancias turísticas en esta zonas.

Entendemos como suelo rústico protegido las Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP), las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP), las Áreas de Prevención de Riesgos (APR) y las Áreas de Protección Territorial (APT).

ZONA 6: SUELO RÚSTICO COMÚN

Comprende el resto de zonas de suelo rústico no consideradas como protegidos. El alquiler en estas zonas podrá ser de 60 días o de 365 días.

ZONA 7: ZONAS EXCLUIDAS.

Las zonas excluidas son los polígonos industriales, una zona de servidumbre aeroportuaria próxima al aeropuerto y Ses Casetes des Capellans.

Queda totalmente prohibido el alquiler vacacional para cualquier tipología de vivienda.

Por lo tanto, con esta nueva propuesta así quedaría dividida la isla en cuanto a las distintas posibilidades de comercialización de las estancias turísticas.

Quedamos a la espera de las próximas resoluciones para manteneros actualizados sobre el nuevo régimen de estancias turísticas.

Si deseas tener más información sobre esta propuesta de estancias turísticas, ponte en contacto con nuestro departamento jurídico de Moya&Emery. Estaremos encantados de atenderte.
Puedes ponerte en contacto con nosotros llamándonos al 971 72 80 10, o puedes venir a visitarnos a nuestras oficinas en Mallorca.
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¿Vas a pedir una hipoteca? Ley Hipotecaria 2018

Año nuevo, ¿casa nueva? Puede que sea uno de tus propósitos de año nuevo, y si es así te interesará saber todo lo que tenga que ver con la financiación para conseguir la casa de tus sueños. Las nuevas reformas en la Ley Hipotecaria para 2018 traen condiciones favorables para los que buscan una hipoteca. Según algunos expertos, el entorno de los tipos de interés tan bajos y las medidas que traerá la nueva ley hacen que sea un momento idóneo para pedir una hipoteca. Sin embargo para poder ponerla en marcha necesitarás 10 documentos que hoy te vamos a detallar en nuestro blog:

FICHA RESUMEN
Esta es una de las grandes novedades que nos trae la Ley Hipotecaria y que se espera que con ella se pueda paliar la gran litigiosidad hipotecaria. Esta ficha resumen consiste en toda la documentación fundamental sobre el préstamo y una serie de alertas sobre las condiciones más complejas que las entidades bancarias deberán poner a tu disposición con una antelación de al menos 7 días naturales. El banco te deberá entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), con una oferta vinculante que se pueda comparar con la de la competencia, y los detalles principales de las condiciones del contrato.

HOJA DE ADVERTENCIAS
Además, otra de las cosas que se han discutido en el Ejecutivo ha sido la entrega al cliente de una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiaE) que alerte al consumidor de las cláusulas y elementos más importantes del préstamo. Según lo que encontramos en el proyecto de ley, esta ficha tiene que incluir al menos una referencia al tiempo de interés aplicable (y serán aceptables los índices o tipos de interés de referencia que se publiquen en el Ministerio de Economía, Industria y Competitividad o bien los que se publiquen en el Banco de España). En este documento se deberán especificar si existen cláusulas suelo o algún tipo de límite a la variación de la cuota frente a la evolución del índice, aclarar las condiciones de vencimiento anticipado que permitirían al banco cancelar el crédito y ejecutora la garantía inmobiliaria, los costes derivados, el reparto de los gastos de constitución y la divisa en la que se emite la hipoteca.

SIMULACROS
Cuando nos encontremos con una hipoteca a tipo variable, el banco tendrá que entregarte un documento adicional de simulacros en los que se muestren cómo variarían las cuotas mensuales en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

HIPOTECA ESTÁNDAR
A pesar de que en el proyecto de ley no se detalla el diseño de la hipoteca, la normativa introduce la creación de un contrato hipotecario estándar muy simple y que entidades o consumidores estarán obligados a utilizar si la otra parte lo solicita. Este modelo tipo estará sujeto a su desarrollo reglamentario y podemos esperar que al no incluirse las cláusulas que limiten el riego de la entidad, este contrato sea muy simple pero con condiciones financieras más caras que las que en principio tendrán las que diseñe el propio banco.

COPIA DEL CONTRATO
En ambas modalidades, el banco tiene que facilitar también al cliente y con una semana de antelación, una copia del contrato en la que se desglose con detalle todas las condiciones que hemos comentado anteriormente. En esta hoja también se tendrán que incluir todos los gastos que estén asociados a la firma del contrato, especificando en la factura el arancel notarial, los derechos registrales, el impuesto de transmisiones patrimoniales y los actos jurídicos documentados o las costas de la gestoría y por su puesto a quién corresponde abonarlos.

SEGUROS
Los seguros no estarán incluidos en las hipotecas por lo que si el banco quiere exigirte la suscripción de un seguro con sus propias garantías, o una póliza de daños sobre el inmueble al que se le aplica la hipoteca, te tendrá que entregar por escrito las condiciones del seguro que exige, por lo tanto podrás buscar en la competencia otro seguro si te conviene más.

PRESUPUESTOS Y COMISIONES
En cumplimiento con la directiva europea en materia hipotecaria, la reforma pone límite a la venta cruzada de productos por los que el banco ofrece actualmente un crédito asociado a otra serie de productos como son los seguros de vida o de hogar. En esta nueva reforma está previsto que se prohíba esta práctica. A pesar de que la venta combinada de productos estará permitida, se obligará a la entidad a facilitar dos presupuestos, uno en el que solamente figure el crédito y otro que incluya el crédito más el coste de estos seguros. Seguramente seguiremos encontrando un paquete completo para hacer una oferta más asequible, pero siempre tendrás la decisión última de si quieres contratar estos seguros. La nueva ley hipotecaria también regulará las comisiones que puede cobrar el banco por el préstamo. Se establecerá que solo podrá cobrarse al consumidor costas asociadas al crédito cuando hayan sido aceptados expresamente y siempre que se correspondan a servicios prestados o gastos acreditados. Se acotan las comisiones hasta el punto en el que sólo se podrá pactar una única comisión de apertura que englobe los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo o cosas similares que actualmente se cobran por separado. También se incluyen en este apartado las posibles comisiones que puedan surgir por el cambio de moneda en casos de hipotecas multidivisa.

COPIA DEL NOTARIO
El banco deberá informar al cliente de que está obligado a recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija antes de obtener la autorización para inscribir públicamente el contrato del préstamo. Por lo tanto, la entidad tendrá que preparar una copia íntegra de la documentación que hemos mencionado en los puntos anteriores para entregarla al fedatario público. No sólo esto, si no que además el banco deberá remitir al notario que se haya elegido por el consumidor, toda la documentación de forma telemática mediante la interconexión de plataformas entre los prestamistas y el Consejo General del Notariado.

ACTA
Cuando recibamos toda esta información del banco y nos encontremos dentro del plazo de 7 días antes de la firma del contrato, deberás visitar al notario para que este te verifique que la documentación está completa, correcta y ha sido comprendida por el interesado. En este momento, el notario levantará un acta, avalando el cumplimiento de forma y plazos, en la que también constarán las dudas que se hayan planteado como también las pruebas prácticas realizadas para asegurar que se entienden todos los efectos de las cláusulas del contrato en todos los escenarios económicos, sobre todo en los casos en los que varia el tipo de interés y las coberturas de riesgo que incluye la entidad. El notario deberá especificarte las condiciones que se incluyen en la ficha de advertencia de cláusulas complejas haciendo referencia expresa a cada una de ellas en el acta y no valdrá una afirmación genérica sobre la explicación que se ha realizado.

TEST Y MANUSCRITO DE ACEPATCIÓN
También ante notario, tendrás que realizar un test en el que tendrás que detallar la documentación recibida y las aclaraciones que se han hecho. Después, se deberá firmar de forma manuscrita y ante notario que se ha recibido toda la información al menos 7 días antes de la firma y manifestar “que comprende y acepta su contenido y que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación”. Esta primera visita al notario deberá realizarse como muy tarde el día anterior a la fecha de autorización de escritura pública de la hipoteca. Todo el asesoramiento y el acta no tendrá coste arancelario.

Teniendo todo esto en orden llega la fecha de la firma. En este momento el notario deberá haber comprobado que las cláusulas incluidas en el contrato son válidas. Para poder comprobarlo, tendrá que cotejarlas con el Registro de Condiciones Generales en el que deberán inscribirse las sentencias firmes dictadas en litigios individuales o colectivos que aludan a las cláusulas declaradas nulas por se abusivas.

Todo este nuevo proyecto de ley está pensado para poder modular algunas de las cláusulas hipotecarias que más controversia judicial han venido despertando y cuya nueva redacción conviene conocer.

  • Los intereses de demora ya no podrán pactarse entre las partes y se fijarán en el triple del precio del dinero.
  • El deudor tendrá derecho a convertir a euros las hipotecas emitidas en otras divisas a lo largo de la vida útil de la hipoteca.
  • La cláusula de vencimiento anticipado (que es el que permite al banco ejecutar el préstamo a iniciar los trámites de desahucio) no podrán activarse al menos hasta que se sumen 9 meses de impago o el 2% del capital en la primera mitad del contrato o bien que sean 12 mensualidades o el 4% de la cantidad después.

Lo más importante de esta nueva reforma son las comprobaciones de la hipoteca y el hincapié que se realiza para que el consumidor comprenda qué está contratando sin que el banco pueda permitirse el lujo de incluir cláusulas abusivas.

¿Estás pensando en pedir una hipoteca? Contacta con nosotros. Trabajamos diariamente con las entidades bancarias más importantes y podemos ayudarte a la hora de llevar a cabo esta nueva aventura de comprar una vivienda. Puedes contactar con nosotros llamándonos al 971 72 80 10 o visitándonos en nuestras oficinas en Mallorca.

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Gastos de tasación de una hipoteca ¿los puedo reclamar?

Las hipotecas están siendo un tema clave durante este año. Con la jurisprudencia que se ha ido formando a través de las nuevas normativas que provienen del Tribunal de Justicia Europeo, los afectados han podido recuperar lo que es suyo. Hoy el tema que vamos a tratar es otra novedad a favor de los hipotecados, y en esta ocasión tratará sobre los Gastos de la tasación de una Hipoteca.

El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Santander, falla a favor del hipotecado y condena a Liberbank a reembolsar a su cliente los gastos de gestoría, notaría y de registro de la propiedad, ya que se consideran que están repercutidos de forma abusiva sobre el afectado. El Juzgado no se queda aquí y además obliga a la entidad a reintegrar el dinero que fue destinado a la tasación de la vivienda hipotecada. Lo más importante del este fallo lo encontramos en la consideración del juzgado de que dicha tasación es un servicio “accesorio y que interesa al banco”.

En esta sentencia, se hacen referencia a los gastos del registro y de la notaría, y en ellos se especifica que en el contrato de la hipoteca se incluyen dos tipos de contratación:

  1. El préstamo, que interesa a las dos partes.
  2. La garantía hipotecaría, que en este caso sólo interesaría a la entidad bancaria.

Por lo tanto que el juzgado interpreta que la entidad bancaria opta por imponer esta segunda contratación por resultarle “más beneficiosa”.

Esta sentencia, da por válida parcialmente la demanda que presenta el afectado y por lo tanto declara la nulidad parcial de la cláusula de la escritura del préstamo hipotecario que se hizo en marzo de 2009. La jueza del Juzgado de Primera Instancia considera que se produce “un claro desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes contractuales”, y considera que se infringen varios artículos de la normativa de consumidores y usuarios y también de la Ley de Condiciones Generales de Contratación.

Por lo tanto, el banco tendrá que devolverle al afectado un total de 1.045€ de los 1.066 reclamados, ya que la jueza considera que estos 20€ que faltan correspondería a una copia simple de los gastos de notaría. Este total estaría desglosado en gastos de gestoría, notaría y registro de la propiedad, que según esta sentencia, fueron repercutidos de forma indebida al demandante.

Esta sentencia, se une a las varias que han ido surgiendo en los meses a favor de la devolución de los gastos derivados de la constitución de las hipotecas. Esto se debe a que desde que el Tribunal Supremo dictaminara a finales de 2015 que se considera abusivo la obligación al cliente de hacerse cargo de toda la factura. Desde este momento se produjo un incremento de las reclamaciones de este tipo, junto con las de cláusula suelo.

Por lo tanto, parece que la balanza se inclina a favor del afectado y cada vez vienen más facilidades de parte de los juzgados para poder recuperar las cantidades indebidamente abonadas en cuanto se refiere a hipotecas.

Si consideras que estás afectado por los Gastos de Tasación, ponte en contacto con nosotros. Revisaremos tu hipoteca para ver si todo está en orden y en caso de que sea necesario interponer los recursos correspondientes para que recuperes lo que es tuyo.
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